Bentornati a The Bull – Il tuo podcast di finanza personale

Ricordo come fosse ieri l’agosto del 2023, quando ancora nemmeno mi immaginavo che The Bull sarebbe diventato il mio vero lavoro.

Se qualcuno me l’avesse detto, non ci avrei mai creduto.

E sinceramente anche ora faccio fatica a credere che davvero fare il podcast sia diventata la mia professione, dopo una vita ad andare a lavorare in giacca e cravatta per quasi 15 anni.

Nell’agosto del 2023, mentre ero in montagna a fare niente perché mia moglie era al nono mese di gravidanza e quindi di fare grandi escursioni non se ne parlava, toccai per l’unica volta uno degli argomenti più amati e odiati, più dibattuti e controversi di tutta la finanza personale, una questione sentita dagli Italiani quasi quanto il dibattito se il VAR abbia migliorato o peggiorato il calcio, un dilemma quasi spirituale che almeno una volta nella vita tocca l’esperienza praticamente di chiunque:

Comprare casa o vivere in affitto?

Intere generazioni di Italiani e le loro progenie non avranno alcun dubbio nel rispondere senza indugio che è:

– meglio comprare,

– che i soldi per l’affitto sono buttati via,

– che il mattone è l’investimento più sicuro perché si rivaluta sempre  eccetera, eccetera, eccetera.

Ma siamo sicuri che sia proprio così?

Come tante domande della finanza, pure questa — tanto per cambiare — non avrà una risposta definitiva.

Perché … non c’è.

E non c’è per due ragioni:

– la PRIMA è che ci sono diverse variabili da considerare e quindi è  sempre un grandissimo “dipende” da questo dipende da quello

– la SECONDA è che quella della casa non è mai solo e soltanto una  questione finanziaria, ma tanto anche una questione personale,  emotiva, famigliare. Vivere in un posto non è come avere  un’obbligazione o un’azione. Andrebbe trattata allo stesso modo. Ma  non è mai così. E di questo bisogna tenerne conto

L’obiettivo di quest’episodio è proprio quello di affrontare il tema e, come da stile di THE BULL, senza prendere le parti di nessuno a priori, guardare a qualche numero per capire dove stia la verità.

Il nostro scopo sarà quindi comprendere le diverse situazioni e inquadrare la questione nella giusta prospettiva in maniera tale che ciascuno possa poi prendere la migliore decisione per la PROPRIA vita e in base ai fattori che uno reputa più importanti.

[La passione italiana per gli immobili]

Intanto, perché in Italia siamo fissati come pazzi con sta storia della casa di proprietà?

Beh, sicuramente perché è la situazione più famigliare che abbiamo, in quanto voi che mi state ascoltando con ogni probabilità o avete una casa di proprietà o, se siete un po’ più giovani, siete cresciuti nella casa di proprietà dei vostri genitori, con rare eccezioni. (vi ricordate il Bias di Disponibilità? Ecco ci siamo dentro fino al collo)

In Italia più del 75% della popolazione vive in una casa di sua proprietà. https://www.ansa.it/sito/notizie/economia/2024/01/16/confedilizia-il-77-di-italiani-vive-in-casa-di-proprieta_9304e167-c5a5-4ae1-98be-70d29050fab5.html

Possedere una casa è quindi una prerogativa di quasi 3 Italiani su 4.

Se è vero che ci sono molti Paesi Europei che presentano una percentuale ancora superiore – Rumeni, Lituani, Croati, Spagnoli e Norvegesi superano l’80, a volte addirittura il 90% – se consideriamo i paesi più sviluppati a livello globale l’Italia rappresenta molto più un’eccezione che una regola.

Per fare qualche esempio:

– in Germania solo il 50% degli abitanti è proprietario della casa in  cui abita;

– in Francia, Regno Unito e Stati Uniti siamo tra il 60 e il 65%;

– in Giappone siamo intorno al 55% mentre

– in Svizzera addirittura meno della metà degli abitanti è  proprietario di casa, circa il 42% per la precisione.

Da un lato questa correlazione inversa tra il livello di benessere di un Paese e la sua percentuale di proprietari di case, che fa sì che essa sia maggiore negli Stati più arretrati e minore in quelli più ricchi, è sicuramente figlia degli alti, e spesso inarrivabili, valori immobiliari delle grandi città.

Comprare casa a New York, a San Francisco, a Londra, a Tokyo e così via è un’impresa spesso al di fuori della portata della stragrande maggioranza della popolazione.

Io abito a Milano e ne so qualcosa dei prezzi al metro quadro.

Ma non è niente se paragonato alle altre grandi metropoli.

Un altro motivo potrebbe essere legato ai tassi storici di inflazione nei diversi Paesi.

In Paesi caratterizzati da elevata inflazione e da valute locali deboli, il real estate è stato storicamente un modo per proteggere il patrimonio.

Infine c’è sicuramente anche un fatto culturale che ha fatto sì che nel tempo in questi Paesi si affermasse una minor tendenza all’acquisto della propria abitazione rispetto che all’affitto.

Al di là di quello che fanno gli altri, comunque, guardiamo in casa nostra e cerchiamo di capire quando sia meglio comprare casa e quando invece sia meglio vivere in affitto.

Eh sì, caro il mio scettico ascoltatore che stai aggrottando la fronte pensando “ma che cazzo sta dicendo questo di THE BULL? Ma quando mai può essere meglio stare in affitto?”.

Ehhh…

Dipende appunto…

Vedremo invece che la questione non è così semplice come hai sempre pensato.

Prima di tutto facciamo due precisazioni

Prima roba, di natura autobiografica.

Io faccio parte di quel 75 e passa % di Italiani proprietario della casa in cui abita, con il mio bel mutuo che terminerà quando diremo: “o ti ricordi quando si usava la benzina?”, quindi ho un’opinione assolutamente neutra sull’argomento, del tutto indipendente dalle mie decisioni personali passate.

[Investire per affittare?]

Seconda cosa, quando oggi parliamo dell’acquisto di una casa parliamo di prima casa. Non stiamo prendendo in considerazione l’acquisto di un immobile come investimento finalizzato alla generazione di una rendita passiva periodica tramite il canone di affitto degli inquilini che ci andranno ad abitare.

Come sapete, l’investimento immobiliare per me è un capitolo del tutto avulso da questo podcast e non è qualcosa che consiglierei al 99% delle persone.

Per quali motivi vi potreste chiedere nel caso non conosceste già la mia opinione?

Allora:

– Ha senso investire in un immobile da mettere a reddito se e solo se  il valore dell’investimento rappresenta una quota minoritaria del  mio patrimonio; se invece ho 200.000 € e li uso per comprare un  appartamento da mettere in affitto, non è che sia sbagliato in senso  assoluto ma sto violando la prima regola fondamentale di ogni buon  investimento che è: DIVERSIFICARE. In questo caso sto invece  concentrando il mio investimento in unico asset espondendomi ad un  rischio particolarmente alto.

– I valori immobiliari possono ridursi in quella particolare zona

– Gli inquilini potrebbero non pagare

– Potrei dover sostenere costi di manutenzione straordinaria  imprevedibili e così via

– Poi, L’investimento immobiliare è ILLIQUIDO e non frazionabile,  quindi non è facile da smobilitare nel momento in cui volessi  trasformarlo in liquidità per esigenze personali o per fare altri  investimenti.

– Il rendimento immobiliare non è così stellare come può apparire.  Stando ad idealista, il rendimento medio nelle grandi città in  Italia è di circa il 5% lordo, con significative differenze da città  e città.

> > > Attenzione però che questo rendimento non tiene in considerazione:

– Manutenzione ordinaria e soprattutto straordinaria

– l’impatto degli interessi di un eventuale mutuo per acquistare  l’immobile,

– inquilini che non pagano regolarmente l’affitto

– e possibili periodi in cui l’immobile dovesse restare sfitto.    Quindi sì, l’investimento immobiliare ha il suo perché e comunque il  5% all’anno è meglio di un calcio nel sedere.  Il rendimento reale, però al netto di tutte queste variabili e senza  entrare nel merito delle tasse, è probabilmente inferiore e a conti  fatti se la gioca con un BTP.

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– Ultima roba: è un grandissimo sbattimento. Devi starci dietro, ogni  due per tre c’è qualche problema, e la muffa, e non va la lavatrice,  e ha piovuto in cantina e che due palle. Esperienza fatta in passato  con un appartamento che apparteneva a mia moglie. Molto peggio di  quel che sembra.

Chiaro?

[pro e contro di acquisto e affitto]

Torniamo a noi, invece, e affrontiamo il tema se sia meglio comprare casa o stare in affitto — per andarci a vivere-

Vediamo intanto PRO e CONTRO di entrambe le soluzioni.

PRO dell’acquisto della casa:

– il più importante è sicuramente il fatto che acquistando la casa sto  comprando un asset che possiede un valore. Se compro un immobile da  300.000 € nel mio bilancio personale posso considerare di avere un  bene che vale 300.000 € e che teoricamente mantiene questo valore  nel tempo (molto teoricamente però, perché la realtà è che non è  proprio così).

– Poi, la casa è mia e ci faccio dentro quello che voglio, senza dover  rendere conto al proprietario.

– Terza cosa, ci sono alcuni benefici fiscali, come ad esempio il 19%  degli interessi sul mutuo può essere portato in detrazione fino ad  un massimo di 4.000 € — anche se in realtà pure sugli affitti una  parte del canone è detraibile.

Veniamo ora ai

PRO dell’affitto:

– Ovviamente il più importante è la flessibilità: il più importante è  sicuramente il fatto che stando in affitto non sono vincolato a  rimanere in un posto fisso; qualunque cosa succeda nella mia vita,  con un minimo di preavviso posso cambiare casa, città, Paese o  pianeta senza troppe seccature e senza dover pagare un euro in più.

– Inoltre non devo disporre di grandi capitali (che posso invece  dedicare ad altri investimenti)

– Infine non devo occuparmi delle spese di manutenzione.

Occupiamoci ora velocemente dei

CONTRO dell’acquisto:

– mi vincola a vivere in un determinato posto, mentre l’operazione di  vendita e trasferimento richiede una certa complessità e certamente  dei costi;

– immobilizza un grosso capitale;

– tutte le spese di manutenzione sono a mio carico;

– di solito ci sono una serie di costi iniziali quali agente  immobiliare, notaio, periti, imposte e compagnia bella

Infine, tocchiamo i CONTRO dell’affitto:

– è una pura spesa, che non contribuisce alla creazione di valore;

– devo rispondere ad un proprietario e non sono libero di fare  interventi per modificare l’immobile;

Allora, come era ovvio ci sono prevedibili pro e contro in entrambe le opzioni.

L’obiezione tipica però, soprattutto tra gli irriducibili del “meglio comprare casa”, riguarda l’aspetto finanziario, ossia il fatto che l’acquisto di un immobile genera valore mentre il canone di affitto rappresenta una pura voce di debito, un costo al 100%.

L’altra obiezione è inoltre legata al fatto che l’immobile mantiene il suo valore nel tempo, anzi si rivaluta anno dopo anno ed è quindi un efficace rimedio contro l’inflazione.

Allora, partiamo da questo secondo punto.

Ragazzi

Non so come dirvelo

Mi spiace darvi questa notizia ma

in Italia gli immobili valgono mediamente meno di quando li avete comprati.

e sta cosa ce la spiega meglio di mille parole questo grafico della Fed di St Louis:

Capito perché i vostri genitori o i vostri nonni vi dicono di investire nel mattone?

Perché il valore reale dei loro immobili è cresciuto quasi in linea retta dal dopoguerra al 2007.

Poi è esplosa la bolla immobiliare negli stati uniti nel 2007, si è propagata in tutto il mondo e da lì è stato un crollo verticale.

Sono passati quasi vent’anni e il valore reale medio — al netto dell’inflazione — è 30% in meno di quello dell’ultimo trimestre del 2007.

Se la cosa non vi torna è perché probabilmente considerate solo i valori nominali ma se tenete conto dell’inflazione, I’m sorry, l’Italia è un Paese in cui, diversamente dagli altri grandi Paesi sviluppati, i valori immobiliari sono in declino da tempo, perché infatti nell’area euro per esempio non è così:

I motivi?

Boh ne butto lì due:

– Numero uno: questa roba qua

L’Italia e il Giappone sono i due paesi occidentali che stanno vivendo il peggior inverno demografico.

Si fanno sempre meno figli e i valori immobiliari, volenti o nolenti, nel lungo termine sono una funzione della domanda di immobili.

Se non la popolazione diminuisce, o comunque non si rinnova, la domanda di case si riduce.

– Il motivo numero due è invece probabilmente questo:

Qual è l’unico Paese tra quelli OCSE più Stati Uniti che negli ultimi 30 anni ha visto una crescita dei salari reali pari a zero?

NOI!!!

Se non vedete l’Italia è perché dove guardare qui in basso.

La gente le case le deve poter comprare.

I prezzi saranno quindi una funzione non solo della domanda ma anche del potere d’acquisto di una famiglia.

Che praticamente è al palo dalle notti magiche di Italia 90

Ci sono alcune eccezioni, certo, ad esempio a Milano i valori immobiliari negli ultimi 10 anni sono cresciuti di circa il 30%.

Ma nel complesso i valori degli immobili in Italia sono lontani dal picco massimo che è stato toccato addirittura nel 2007 — e tanto basta per confutare la teoria secondo cui: “il mattone si rivaluta sempre”.

Non è vero.

Non è detto.

Guardando avanti, non ne sarei così sicuro, a meno che non succedono due cose:

– La nostra produttività impenna e quindi i nostri salari reali  aumentano

– E ci mettiamo tutti a fare più figli

Per la prima cosa servono l’AI, l’innovazione tecnologica, investimenti strutturali, efficientamento della spesa pubblica, una politica industriale con i controcazzi e così via.

Per la seconda cosa, beh, come dire per una sera spegnete Netflix mezz’ora prima…

Poi è chiaro che ogni situazione specifica fa storia a sé.

Se 20 anni fa avevate comprato una casa in zona Isola, allora non esattamente il fiore all’occhiello di Milano, oggi avete fatto bingo perché Isola è diventata uno dei quartieri più fighetti della città con prezzi al metro quadro senza senso.

Ma fare operazioni del genere è l’equivalente di comprare le azioni di Nvidia nel 2021: è più un’eccezione che la regola.

Quindi, fatevene una ragione.

Gli immobili non si rivalutano automaticamente.

Come tutti gli asset, possono acquistare valore nel tempo, oppure perderlo.

Non date però per scontato il fatto che se comprate casa allora siete sicuri che il suo valore si apprezzerà negli anni a venire.

Veniamo invece alla prima obiezione, la diatriba tra investire nella propria abitazione oppure sprecare i soldi con l’affitto.

[Regole da seguire prima di acquistare]

Allora, rispondiamo a questa cosa in due mosse.

PRIMA MOSSA: è importante valutare se, in generale, posso permettermi l’acquisto di un immobile.

Prima di fare qualunque altra considerazione di tipo finanziario è importante capire se comprare casa sia alla mia portata.

Come faccio a saperlo?

Buttiamo già delle semplici regolette:

1. Regola dell’80/20: devo poter pagare almeno il 20% del valore  dell’immobile in contanti senza ricorrere a più dell’80% dei miei  risparmi, al netto del solito fondo di emergenza

Esempio: mettiamo che un immobile costi 250.000 € e che tra agente immobiliare, notaio, tasse, arredamento e un minimo di lavori arriviamo a 300.000 €.

Sono autorizzato a procedere se ho a disposizione almeno 75.000 € – al netto del fondo di emergenza, di cui potrò usare 60.000 € per il 20% del costo di acquisto.

2. Regola del 35/25: l’importo della rata del mutuo non deve essere  superiore al 35% del mio reddito da lavoro mensile, se sono da solo,  o al 25% del reddito di coppia;  perché non può essere 35% anche del reddito di coppia, mi  chiederete? Perché se uno dei due perde il lavoro l’impatto della  rata sullo stipendio dell’altro non può raddoppiare, altrimenti è  insostenibile.

Non è chiaro?

No?

Facciamo esempio anche qui:

mettiamo che la rata del mutuo è 1.000 €, giusto per fare i conti facili.

– Se sono da solo devo avere un reddito netto mensile di almeno  2.800-2.900 €.

– Se invece siamo in due il reddito complessivo dovrebbe essere di  almeno 4.000 €, perché così se succede qualcosa ad uno dei due  redditi, l’altro non si trova con l’acqua alla gola immediatamente.

3. Regola del 30%: se ci sono spese di ristrutturazione e/o arredamento  da mettere in conto, è fondamentale avere un budget preciso con un  margine di sicurezza di almeno il 30% perché, ve lo dico per  esperienza e chiunque ha comprato almeno una casa ve lo può  confermare, quando inizi a tirar fuori mille euro di qua, duemila di  là, cinquemila di sù in lavori, mobili e quel piano della cucina che  se non è esattamente così il sole diventa un buco nero, beh, è un  attimo che i budget saltano.

Ok?

[confronto acquisto vs affitto]

SECONDA MOSSA.

Allora, ammettiamo che la casa ve la potete permettere, che si fa?

Acquisto o affitto?

Allora, seguitemi un attimo.

Facciamo un esempio concreto.

Prezzo di acquisto 250.000 € 

Acconto (20%) 50.000 €

Agenzia, notaio, periti, spese 15.000 €

TAN Mutuo 2,8%

Arredamento 30.000 €

Diciamo che sto valutando un acquisto di un immobile da 250.000 €.

Abbiamo detto che devo aver da parte almeno 60.000 € per l’acconto, oltre a circa altri 15.000 € tra agente immobiliare, notaio e spese varie.

Diciamo che facciamo un mutuo con interessi al 2,8% per 25 anni, che corrisponde ad una rata da 928 €.

Consideriamo poi, per stare molto conservativi, 30.000 € di arredamento e qualche lavoro.

Lasciamo perdere le tasse e altre spese indirette per semplicità.

Diciamo che vivremo lì 10 anni, quindi soldi effettivamente spesi: 206.000 €.

Ammettiamo, best scenario, di aver comprato casa a Milano e che l’immobile continui a rivalutarsi al ritmo del 2 % all’anno, come l’inflazione.

Nel 2035 la mia casa varrà pertanto circa 300.000 €.

Assumiamo che riesco a venderla a quel prezzo, lasciamo perdere i costi di agenzia e altre robe, quindi il mio profitto netto sarà il risultato di: 300.000 (prezzo di vendita) meno 206.000 (costi totali sostenuti in 10 anni) meno 10.000 €, 1.000 € all’anno di manutenzione ordinaria sperando che sia andato tutto bene, meno 136.000 (quota residua di mutuo dei 15 anni che mancano) UGUALE -52.000 €.

Dopo 10 anni vivere in quell’immobile mi sarà costato 52.000 € netti, forse circa 45.000 se consideriamo anche le detrazioni irpef sugli interessi del mutuo.

Ok?

Allora se non vi ho rincoglionito troppo con i numeri facciamo il controesempio con l’affitto.

Dunque, stesso tipo di casa, diciamo che oggi andrei a pagare circa 1.000 € al mese di affitto (spese di condominio escluse ma le abbiamo escluse anche sopra).

Ammettiamo di rimanere in quella casa sempre per 10 anni.

Ora calcolare la rata dell’affitto per 10 anni è un po’ complicato perché magari per i primi 8 anni resta fissa per via della cedolare secca ma poi inevitabilmente si alzerà con degli incrementi imprevedibili.

Facciamo una via di mezzo e per semplicità diciamo che anche il canone dell’affitto aumenta mediamente di un 1,5% all’anno.

Nei 10 anni in affitto avrò pagato circa 130.000 €.

Se nel frattempo non avessi fatto alcun tipo di investimento, chiaramente non ci sarebbe neanche da parlarne, l’acquisto della casa vince a man bassa dal punto di vista dell’opportunità finanziaria.

Ora però immaginiamo che quei 95.000 € che avrei speso tra acconto, agente immobiliare, notaio e arredamento li avessi investiti per 10 anni in un portafoglio composto al 30% da azionario americano, 30% azionario globale, 30% di obbligazionario aggregate e 10% di oro.

Facendo una Mini Simulazione di Montecarlo un portafoglio del genere ha un rendimento atteso tra il 4,5% e il 10%, stando entro due deviazioni standard.

Prendiamo una via di mezzo e senza nulla aggiungere a quei 95.000 € iniziali, dopo 10 anni avrei realizzato circa 190.000 €.

Facciamo quindi i conti

– 130.000 di affitto, più

– 95.000 di investimento iniziale

Totale = 225.000 €.

Profitto lordo totale, quindi, 190.000 – 225.000 = -35.000 €.

Magia!

Stare in affitto si è rivelato più conveniente che comprare un immobile, che pur si è rivalutato, in un orizzonte di 10 anni.

Quindi?

Questione risolta una volta per sempre?

Meglio stare in affitto che comprare casa e abbiamo per sempre messo un punto definitivo sulla questione?

Ovviamente no.

Consideriamo intanto il fatto che tutti i valori utilizzati sono delle stime, pertanto basta davvero poco in una situazione reale per ottenere esiti completamente diversi.

Ad esempio:

– potrei non riuscire a vendere il mio immobile rivalutato ma  addirittura ad un prezzo nominale inferiore a quello di acquisto. In  tal caso la perdita sarebbe macroscopica.

– Viceversa potrei aver avuto la fortuna di comprare casa ad un prezzo  sottovalutato e a ritrovarmi 10 anni dopo in un quartiere rivalutato  e di moda, che mi permetterebbe di rivendere l’immobile magari al  triplo di quanto l’avevo pagato.

– Allo stesso modo i prossimi dieci anni dei mercati finanziari  potranno essere catastrofici o spettacolari, spostando di molto la  performance del mio investimento.

A priori è quindi difficile sapere con certezza cosa sia meglio.

Direi che però possiamo tirare le seguenti conclusioni:

– NUMERO UNO: come avete visto la risposta a tale questione è  tutt’altro che scontata, quindi prima di prendere qualunque  decisione fate bene i vostri conti perché non è detto che la prima  idea che avete in mente sia quella giusta.

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– NUMEOR DUE: ho scelto un orizzonte di 10 anni nell’esempio di poco  fa perché, da vari calcoli che ho fatto, sembra un po’ il lasso  temporale limite che demarca l’opportunità di andare in una  direzione piuttosto che in un’altra, mi spiego:

– se avete intenzione di stare in un certo posto per meno di 10  anni (e soprattutto se per meno di 5 anni) con ogni probabilità  l’affitto sarà la scelta migliore, perché in pochi anni è  difficile ammortizzare il costo fisso degli agenti immobiliari,  del notaio, dell’arredamento e degli interessi del mutuo  (ricordatevi che il piano di ammortamento del mutuo prevede che  all’inizio paghiate molti più interessi che alla fine, pur  avendo sempre la stessa rata);

– se invece pensate che vi stabilirete in quella specifica  abitazione per più di 10 anni, magari addirittura 20, 30 o tutto  il resto della vostra vita, allora è molto probabile che in  questa situazione l’acquisto sia la scelta economicamente  migliore (e probabilmente per distanza).

– NUMERO TRE: prima di valutare l’acquisto di una casa, valutate  attentamente il vostro budget e le vostre possibilità. Non  indebitatevi fino al collo per comprarla a tutti i costi, perché non  è detto che sia la scelta finanziariamente più idonea per voi in  quel momento.  Se siete giovani, infatti, magari ciò che vi serve per comprare casa  va a polverizzare tutti i vostri risparmi e vi costringe a rate del  mutuo molto impegnative.    Fate due conti e vi renderete conto che per voi potrebbe essere più  conveniente stare in affitto per un po’, magari in una zona meno  costosa rispetto a dove vorreste comprare l’immobile, investire i  vostri risparmi per farli crescere nel corso dei prossimi anni e nel  frattempo lavorare su voi stessi per crescere all’interno del vostro  percorso professionale, rimanere flessibili per cogliere eventuali  altre opportunità in un’altra zona del mondo, aumentare così il  vostro reddito e prepararvi tra qualche anno a comprare casa con  maggiore serenità e più mezzi a disposizione

– NUMERO QUATTRO: se decidete di comprare casa, attenzione che è  facilissimo sforare i budget in maniera incontrollabile. Non è  infrequente ipotizzare di spendere al massimo 20, 30 mila euro in  lavori e arredamento e finire poi per pagarne 60.000 o forse anche  di più.    [qualunque riferimento autobiografico è puramente casuale]    Il consiglio che mi sento di darvi è che ci deve essere una  proporzione tra il valore immobiliare per se e i costi che ci  mettete dentro successivamente per arredamento e ristrutturazioni.

Se comprate un appartamento da 200.000 euro in una zona non particolarmente in voga, magari un palazzo in classe energetica G degli anni ’70 e poi spendete 100.000 euro per ristrutturarlo e un’altra barca di soldi per arredarlo, ecco che poi non potete aspettarvi di rivendere un domani quell’appartamento ad un prezzo così alto in grado di ripagarvi di tutte le spese.

Quindi un bell’arrdamento dà gioia, ridisegnare la planimetria può regalarvi grandi soddisfazioni, però cercate sempre di investire in modo proporzionato nella vostra casa perché il suo valore non lieviterà all’infinito — e tra l’altro abbiamo visto che le prospettive demografiche e salariali non giocano a favore dell’investimento immobiliare.

– NUMERO CINQUE: valutate attentamente se fare tassi fissi o  variabili. Diciamo che se la rata è sostenibile, probabilmente il  tasso fisso è una scelta migliore, perché se salgono i tassi di  interesse siete a posto, se scendono potete sempre rinegoziare il  mutuo a costo zero.

– NUMERO SEI: attenzione, infine, che pensare di comprare un immobile  in una zona “che sicuramente si rivaluterà” è la stessa cosa che  comprare un’azione di una società in un settore “in crescita”. In  entrambi i casi, i prezzi riflettono già queste informazioni. Quindi  a meno che non abbiate a disposizione delle informazioni non ancora  pubbliche, se acquistate casa certi che lo state facendo in una zona  strategica, sappiate che il rischio di comprare a prezzi  sopravvalutati è molto frequente.

In generale vi suggerirei di comprare una casa che vi piace, adatta alle vostre esigenze, in una zona magari ben collegata e senza segni evidenti di criminalità crescente. Per il resto, non diventerei matto più di tanto a trovare un'”occasione immobiliare” perché è estremamente difficile imbattervisi e: o fare quello è il vostro lavoro, oppure rischiate di prendere sole.

[Durata del mutuo]

Un’ultima considerazione sulla durata del mutuo.

Molto spesso si dà per scontato che ridurre il più possibile la durata sia meglio e che quando sia ha della liquidità da parte sia meglio abbattere il debito per diminuire il peso degli interessi.

Ciascuno qui decida secondo coscienza e ci sono tante considerazioni anche di natura non finanziaria da tenere in considerazione: per qualcuno, semplicemente, non avere un mutuo sulla testa fa vivere meglio — è questa cosa è assolutamente legittima e rispettabile.

Dal punto di vista strettamente finanziario invece, probabilmente avere un mutuo molto lungo è meglio, a condizione che siate investitori e che il capitale non investito abbia un rendimento atteso al costo del capitale.

Cosa significa sta roba?

Allora, se vuoi foste un’azienda dovreste imbarcarvi in un progetto solo se il ROIC, cioè il Return on Invested Capital ha un rendimento atteso superiore al WACC, il Weighted Average Cost of Capital, cioè quanto vi costa quel capitale, che solitamente è una media ponderata di costo per prendere soldi in prestito e costo per emettere azioni.

Ammettiamo che avete 300.000 € da parte per comprare un immobile da 300.000 €.

So che non è da tutti, ma giusto per capire bene il discorso, tanto poi si applica paro paro anche su cifre più piccole.

Voi potreste:

– UNO: comprare l’immobile in cash (lasciamo fuori costi accessori,  tanto quelli non si finanziano con il mutuo).

– DUE: comprare l’immobile facendo un mutuo al 50% per 15 anni o 30  anni; oppure ancora

– TRE: comprare l’immobile facendo un mutuo al 80% per 15 anni o 30  anni.

————————————————————————  OPZIONE Acconto Mutuo Durata  ——— ——————– ——————– ——————–  All in 300.000 € – –  cash

50%_15 150.000 € 50% 15 anni

50%_30 150.000 € 50% 30 anni

80%_15 60.000 € 80% 15 anni

80%_30 60.000 € 80% 30 anni  ————————————————————————

Ovviamente ci sono tante altre combinazioni ma prendiamo queste.

Consideriamo un tasso realistico oggi intorno al 2,8% e un rendimento netto da investimento del capitale non impiegato per la casa del 5%.

Questi sono gli scenari

————————————————————————  OPZIONE Rata mensile Totale Valore Finale Profitto —  interessi Investimento Interessi  versati   ————– ———— ————– ————– ————–  All in cash 0 0 0 0

50%_15 1.022 € 33.871 € 311.839 € 277.968 €

50%_30 616 € 71.883 € 648.291 € 576.408 €

80%_15 1.634 € 54.193 € 498.943 € 444.749 €

80%_30 986 € 115.013 € 1.037.266 € 922.253 €  ————————————————————————

È ovvio che sulla carta la decisione finanziariamente migliore è:

– Mutuo sul massimo importo possibile

– Per il massimo tempo possibile

Sulla carta.

Ovviamente questa cosa non è vera in due casi:

– CASO UNO: potrei non potermi permettere 986 € al mese di mutuo,  oppure potrei permettermelo ma temo che strozzerebbe al limite la  mia capacità di risparmio mensile. In tal caso potrei voler  preferire una rata mensile minore e avere meno pensieri, piuttosto  che un costo fisso che grava sulla testa per 30 anni.

– Attenzione a un caveat però: in termini reali, al termine del  mutuo di 30 anni quell’importo varrà la metà, mentre  auspicabilmente il mio reddito sarà salito, almeno in termini  nominali.

– CASO DUE: i miei investimenti potrebbero non rendere quanto mi  aspetto.

– Caveat anche qui però: le cose devono andare davvero malissimo.  per esempio riprendiamo il portafoglio di prima, 30% USA, 30%  MSCI exUSA, 30% Bond aggregate globali e 10% Oro, e vediamo  quanto avrebbe fatto prendendo un timing disastroso.  Non ho un trentennio a disposizione, ma possiamo far iniziare  l’investimento a gennaio 2000, un attimo prima dello scoppio  della dot.com bubble e lo facciamo finire a dicembre 2022,  quando azioni e obbligazioni sono collassate per il rialzo dei  tassi.

Lungo questi 23 anni avrebbe comunque avuto un rendimento, al netto delle tasse, intorno al 3,5-3,8%.

E stiamo parlando di uno scenario molto molto negativo.

Poi naturalmente non c’è limite al peggio, ma francamente sembra uno scenario poco realistico.

Inoltre bisogna ricordare che gli interessi del mutuo si capitalizzano solo su una parte, perché mano mano che passa il tempo si riduce la quota di interessi che vado a pagare, nel classico ammortamento alla francese.

– Il CASO TRE è invece quello più significativo: ossia il caso in cui  il tasso del mutuo non sia 2,8%, ma magari 4%. Già lì il margine è  più ristretto. Per non parlare poi di situazioni in cui i tassi  salgono magari al 5, 6, 7% come negli Stati Uniti.  In quel caso varrebbe invece il suggerimento opposto.

In generale, comunque, ci sono due elementi da tenere sempre in considerazione prima di prendere una decisione: il primo è la differenza tra il rendimento atteso dai miei investimenti e il costo del mutuo — e abbiamo visto che se è significativamente positivo, il mutuo di solito conviene; il secondo è la dimensione soggettiva. Se uno sta male a vivere con un debito a lungo termine, faccia ciò che lo fa stare più sereno e fanculo gli excel.

Tutto chiaro?

Oh ragazzi, meglio di così che volete? Abbiamo fatto la guida definitiva su cosa fare quando si tratterà di decidere quale tetto mettervi sopra la testa.

In estrema sintesi, la linea guida di riferimento deve essere:

– orizzonte di tempo lungo (e condizioni idonee), allora compro casa e  spingo sul mutuo;

– orizzonte di tempo breve, allora vado in affitto e contestualmente  investo in maniera più spinta i miei risparmi, a fronte di maggiori  disponibilità.

Prima di chiudere, facile obiezione che mi aspetto, altrettanto facile da confutare.

“E se mi trovo in una situazione un po’ tirata, in cui a malapena riesco a pagare l’affitto e quindi non mi resta nulla per investire? In questo caso andrò solo a perdere soldi”.

Risposta breve: Sì.

Risposta sempre breve ma più interessante: Sì ma a quel punto devi prendere in mano la tua situazione finanziaria complessiva e valutare se l’appartamento in cui ti trovi sia alla tua portata o se non sia il caso di spostarti in uno più economico e, in generale, se stai ottimizzando al meglio le tue spese.

Anche senza ricorrere alla drastica situazione di dover cambiare casa, nel 99% dei casi stai sicuramente buttando via i soldi in qualche stronzata, quindi fatti una bella radiografia delle spese e vedrai che qualche centinaia di euro, con qualche rinuncia, salta fuori.

Allora cari amici immobiliaristi di THE BULL, siamo giunti alla fine di questo video e spero che in esso abbiate trovato qualche spunto interessante per orientarvi con maggiore consapevolezza la prossima volta che vi metterete a comprare un immobile.

Nel frattempo, vi invito come sempre a iscrivervi al canale, mettere like e attivare le notifiche per supportarci e permetterci di continuare a produrre contenuti che si permettono di dire in Italia che il mattone non è l’investimento più sicuro sempre nuovi!

Per questo episodio è davvero tutto e noi ci rivediamo con il prossimo video di questa playlist di cose pratiche pratiche pratiche, sempre qui naturalmente con The Bull il tuo podcast di finanza personale.