Bentornati a The Bull, il tuo podcast di finanza personale!

Per un giorno niente portafogli, niente asset allocation, niente mercati, niente pipponi teorici su come potremmo gestire al meglio i nostri investimenti.

Niente di tutto questo.

Per un giorno parliamo dell’esperienza finanziaria tipicamente più grande e nazionalpopolare che accomuna milioni di italiani da generazioni: il mutuo per la casa!

Parleremo di alcune sorprendenti abitudini di chi compra casa nel nostro Paese, del perché il mutuo è visto come uno spauracchio ma in realtà è più probabilmente un’opportunità, come risparmiare sulla rata e di alcune informazioni meno note che potrebbero essere utili a chiunque stia pensando da qui a qualche anno di comprare casa.

Per aiutarmi in tutto questo mi ha raggiunto Ivano Cresto, Managing Director di Facile.it e responsabile, tra le varie cose, di tutto ciò che ha che fare con le offerte per i mutui.

Senza ulteriore indugi vi lascio alla mia chiacchierata con Ivano Cresto su tutto ciò che c’è da sapere sui mutui e buon ascolto!

Caro Ivano, benvenuto a The Bull.

Buongiorno Riccardo, è veramente un piacere, buongiorno a tutti.

Oggi tu hai un onere importantissimo, perché c’è un gigantesco elefante nella stanza in un podcast di finanza personale, di cui io dopo 250 fischi episodi in realtà ho parlato molto poco, però è probabilmente l’investimento più importante in termini di volume per la stragrande maggioranza degli italiani, con un grosso asterisco che si capirà subito all’inizio dell’episodio, perché dico asterisco, però oggi insomma parleremo insieme a te di Mutui, che è una cosa che va a toccare sicuramente le finanze di tantissime famiglie di chi ci sta ascoltando. Però prima di fare questo, Ivano, raccontaci chi sei.

Allora, io sono Ivano Cresto, faccio il managing director Infacile.it del mondo servizi finanziari, che Infacile vuol dire Mutui, prestiti, c’è dentro tanto credito, ma anche conti correnti, quindi qualche prodotto di investimento, ma principalmente credito. E quindi ecco, sono arrivato in Facile dieci anni fa, ho iniziato ad occuparmi del mondo Mutui, che quindi è un mondo che conosco abbastanza bene, e prima invece, diciamo, lavoravo nel mondo tech, internet.

Non in un contesto banale, ma in un incubatore che ha generato realtà incredibili.

Sì, sì, esatto. Vabbè, grazie, ti ringrazio. Lavoravo per il gruppo Rocket Internet e praticamente gestivamo con un team una specie di Amazon in Africa.

È stata un’esperienza bellissima, divertente. Mi ricordo in un anno abbiamo lanciato sette paesi, quindi è stata davvero sfidante. Ed era molto bello, perché appunto vivevo tra Parigi e questi paesi africani, quindi c’era veramente un cambio, diciamo, culturale ogni settimana davvero importante.

Quindi sei passato da essere un uomo di tutto il mondo a concentrarti invece sulla cosa più italiana che esiste, oltre alla pasta e alla mamma e alla nazionale, che è la casa. Mi hai detto una cosa che mi ha fatto impazzire, che non mi sarei mai immaginato. Mi hai detto che il 60% degli italiani, a volte un po’ di più, a volte un po’ di meno, a seconda dei periodi, però è un numero molto vicino a questo, compra la casa in contanti.

Questa cosa non me la sarei mai immaginata. Spiegaci questa cosa e tutto quello che ci sta intorno.

Sì, sì, chiaro.

Guarda, è un dato che anche a me ha stupito tantissimo. Quindi, esatto, quando io torno dall’Africa per gestire il mondo mutui di facile in Italia, inizio a capire qualcosa di questo mercato. È un dato che veramente mi ha lasciato sempre perplesso.

All’inizio pensavo di essere io a sbagliare, a calcolarlo. Era questa percentuale di persone che comprava casa in contanti, che oggettivamente negli ultimi 10 anni almeno oscilla sempre tra il 50 e il 60%. Quindi l’idea che mi sono fatto è che c’è un 50% di italiani che compra più o meno sempre cash, indipendentemente da come vanno i tassi, da come va il mercato, da come va tutto.

Poi c’è un 10% che più o meno segue il mercato, quindi in periodi di tassi alti tende più a comprare cash, invece in periodi di tassi bassi si affida di più al mutuo per l’operazione, e c’è invece un 40% che tendenzialmente decide di fare un mutuo o ha bisogno di fare un mutuo. Mi sono sempre chiesto…

Da una parte il pensiero che uno viene istintivamente è, caspita però, bene, cioè ci sono tanti italiani che hanno grandi disponibilità per comprare in mutuo, ma in realtà, vista dall’altra parte, forse c’è un problema nella comprensione di che cos’è un debito, perché non tutti i debiti sono uguali.

Sono d’accordo, quindi sicuramente, come dicevi tu, è un bel segno di… si dice spesso che gli italiani sono un popolo di risparmiatori, ed effettivamente questi dati lo testimoniano.

Dall’altra, sono d’accordo con te che probabilmente c’è anche un tema culturale, di conseguenza ecco, io mi ricordo mio nonno il cui vanto principale nella sua vita era non aver mai fatto un debito in vita sua, era veramente la sua stella polare. Probabilmente ecco questa cultura un po’ rimasta sul mutuo oggettivamente fa un po’ strano, perché almeno dal mio punto di vista, ecco, chiaramente come dicevi tu, è un’operazione super importante, comprare casa, spesso e volentieri, è l’operazione più importante che un consumatore italiano fa nella vita, ed è anche dal mio punto di vista una delle pochissime occasioni dove questa persona ha la possibilità di indebitarsi a lungo termine con un tasso super ragionevole e comunque con un contratto che tendenzialmente è tutelante, essendo da un punto di vista fiscale, da un punto di vista anche diciamo di come è fatto il contratto.

Diciamo una cosa magari che a livello culturale, visto che hai citato il nonno, il nonno poteva anche non avere tutti i torti, perché i miei genitori per esempio hanno comprato casa all’inizio degli anni 90 con un mutuo, con un tasso al 19%, che è una cosa che oggi ci sembra follia, però effettivamente in quel caso aveva senso cercare di minimizzare l’impatto dell’indebitamento.

Da quando c’è l’Euro, da quando siamo nell’Unione Europea, sicuramente le cose sono cambiate molto, quindi oggi viviamo in un contesto completamente diverso, quindi il dialogo intergenerazionale funziona poco, perché sono regimi macroeconomici completamente diversi e tu giustamente ci stavi cominciando a dire che probabilmente ha quasi sempre senso fare un mutuo per comprare soprattutto la prima casa, anche se uno i soldi ce li ha già.

Sì sì, sono d’accordo, a meno che non siano importi davvero bassi, perché ecco sicuramente un pezzettino di queste transazioni fatte cash magari sono su immobili ecco in zone dove gli immobili non hanno questo valore di mercato incredibile, quindi ecco è chiaro che se si hanno 50.000 Euro da parte e si compra un immobile da 50.000 Euro può avere più senso farlo con tanti. Però ecco su un immobile medio, come dicevi tu, sicuramente ecco dal mio punto di vista la vedo sempre una scelta un po’ sub-ottimale, perché ecco io sono un grande fan del tuo podcast e nel seguirti ho imparato che con magari 100, 120, 150.000 Euro di capitale iniziale, che sono quelli che in alternativa magari avrei messo per non fare il mutuo, si possono fare grandi cose su un orizzonte temporale di 25-30 anni, che è quello più o meno che ha il mutuo in Italia.

Effettivamente molto spesso in questo podcast, oddio io non ne parlo molto spesso, ma ricevo spesso domande sull’argomento della leva, cioè di come fare investire a leva per amplificare il risultato dei propri investimenti, ma a volte ci dimentichiamo che in realtà chiunque abbia un mutuo di fatto sta investendo a leva, perché ha preso dei soldi in prestito per investire, visto che quelli per la casa ce li ha messi la banca, ad un tasso che in alcuni casi può essere anche inferiore al risk free rate, perché si pensa che chiunque abbia preso casa prima del 2022, probabilmente oggi ha un mutuo all’1%, qualcosa del genere.

Eh sì, più o meno sì. Diciamo che abbiamo avuto nel periodo di tassi a zero, diciamo che appunto i mutui sono arrivati anche sotto l’1% in realtà, e anche per durate a 25-30 anni, quindi conosco persone che hanno mutui a uno 0,5-0,6% per 30 anni, che se ci pensi è qualcosa di incredibile.

Eppure queste persone spesso se hanno magari del capitale aggiuntivo, valutano di ridurre la rata del mutuo, l’importo del mutuo, per accorciare il debito. Spiegami questa cosa e colleghiamola ad una cosa che mi aveva colpito, che mi avevi raccontato, che spesso persone che fanno il mutuo poi tendono comunque a fare un prestito di credito al consumo molto più costoso di solito nell’anno successivo.

Sì sì, sono d’accordo. Secondo me torniamo un po’ al punto culturale di cui dicevamo, che quindi tutti i debiti, compreso un mutuo magari all’1%, vengono visti come un impegno, vengono visti come qualcosa di negativo, su cui tentare di chiuderlo il più in fretta possibile, unito a probabilmente una cultura finanziaria non eccellente, può portare alcune persone a ogni qual volta si ha del capitale si prova a rimettere all’interno del mutuo questo capitale. Ti do un altro dato che ho trovato molto particolare, la durata media del mutuo vero in Italia è 7 anni, nel senso che le persone tendenzialmente stipulano per 25-30, ma dopo 7 anni in media il mutuo è rimborsato.

Questo perché, anche questo è un dato incredibile, c’è una grossa parte che sono i mutui di sostituzione, quindi compro casa a una certa, mi devo spostare, voglio una stanza in più e quindi vendo casa mia e ne compro un’altra, in questo caso qua devo per forza chiudere il mutuo e quindi un pezzo di questa statistica viene da questo. Ma l’altra è quanto dicevi tu, quindi persone che magari ricevono delle somme importanti, vuoi per un TFR, vuoi per un’eredità, vuoi perché hanno una bella capacità di risparmio, tendono a andare a utilizzare tutta la loro liquidità per chiudere il mutuo e questo appunto dal mio punto di vista, ma immagino sia un punto di vista abbastanza condiviso tra i tuoi ascoltatori, se si ha un debito all’1% può essere, ecco, non la scelta ottimale visto che appunto i mercati tendenzialmente possono rendere in modo migliore su debiti orizzonti temporali di questo tipo.

Certo, bisogna abituarsi a ragionare a due livelli, perché ovviamente uno guarda il costo del mutuo e dice caspita però questa casa mi viene a costare magari 100 mila euro in più se vado a guardare gli interessi e quindi si tende a fare quello che si chiama mental accounting, quindi separo tutti i vari cassettini in cui ho i miei debiti e le mie attività e non li considero insieme.

Qual è però il ragionamento corretto che uno deve fare? Perché poi ovviamente i soldi distribuiti nell’arco di 25-30 anni anche con il meccanismo poi dell’ammortamento alla francese non è che sono proprio tutti uguali, non hanno sempre lo stesso valore.

Sì sono d’accordo, il mutuo oltretutto come suggerivi ha un piano d’ammortamento che è quello tipico alla francese, che è fatto per far sì che il cliente paghi delle rate costanti nel tempo. Per fare questa cosa tendenzialmente il piano d’ammortamento alla francese carica la maggior parte degli interessi che vengono accumulati durante la durata del contratto sui primi anni di contratto.

Quindi per il piano d’ammortamento alla francese diciamo che nei primi anni si paga una rata, poi chiaramente dipende dal tasso, ma che è composta da una buona quota di interessi, a volte anche più della metà della rata è composta da interessi e una piccola quota di capitale. Questo vuol dire che magari dopo 10 anni che si paga il mutuo la quota residua di interessi che si va a pagare è sicuramente molto più bassa rispetto a quella iniziale e quindi chiudere un mutuo dopo 10 anni vuol dire fare una scelta dove si va a chiudere un contratto dove si sono già pagati una buona parte degli interessi accumulati sui 25-30 anni nella sua prima parte e quindi si sta andando principalmente a rimborsare molto più capitale che interessi.

Negli Stati Uniti è molto diffuso il modello dell’equity loan, quindi dell’idea di estrarre del capitale dalla propria casa che è proprio la visione esattamente opposta rispetto alla nostra in cui si cerca di eliminare il più possibile ogni forma di debito.

Poi gli americani magari sono eccessivi nell’esposizione al debito, infatti vediamo poi anche il volume del loro debito che dimensione ha raggiunto, soprattutto quello privato, però diciamo quanto siamo lontani da quel modello, prima domanda, seconda esiste in Italia la possibilità di fare qualcosa di simile, cioè usare la propria casa come collaterale per prendere soldi in prestito da investire?

Sì è chiaro, allora ti direi che come dicevamo prima probabilmente da un punto di vista culturale siamo davvero molto lontani perché appunto come dicevi tu tendenzialmente si cerca sempre di chiudere il debito sulla casa invece che tenerlo aperto, incrementarlo come si utilizza negli Stati Uniti, questo chiaramente ha dei vantaggi da un punto di vista sistemico perché come anticipavi chiaramente non c’è mai stato una grossa crisi dei mutui subprime in Italia così come c’è stata negli Stati Uniti, il modello statunitense come tutto ciò che è statunitense tende a volte ad esagerare almeno dal nostro punto di vista.

Certo, the bigger the better.

Esatto, per noi è sempre un po’ così e da un punto di vista di possibilità di farlo si può fare, però diciamo che tendenzialmente le condizioni sono diverse da quelle del mutuo prima casa, quindi dato che il mutuo prima casa è un’operazione che storicamente probabilmente i governi italiani o comunque l’Italia vuole agevolare così come anche le banche la vedono come qualcosa di molto sano per un cliente che entra in contatto con loro, diciamo che un tasso oggi sul mutuo prima casa gira attorno al 3, quando è dal 2,5 al 3,5 o qualcosa di questo tipo, chiaramente con tutte le sue variabili.

I mutui liquidità invece girano su dei tassi di interesse parecchio più alti direi attorno al 5,6 e inoltre sono anche molto più complessi da ottenere, questo perché tendenzialmente la banca che valuta l’operazione da una parte ha un po’ più dubbi sul perché si sta richiedendo questa liquidità extra, quindi se diciamo in un caso il caso d’uso del perché ho bisogno di soldi è molto chiaro alla banca perché devo comprarmi casa, nell’altro diciamo apre spazio più dubbi, quindi io una casa ce l’ho già, ho bisogno di liquidità, ma cosa ci devi fare con questa liquidità? E’ quello che viene in testa alla banca. La seconda è che anche a livello di parametri bancari, quindi assorbimento di capitale, apprezzamento del rischio e via dicendo, tutto il mondo liquidità viene valutato anche proprio dal sistema bancario da un punto di vista di regolamentazione in modo molto diverso rispetto al mutuo prima casa e di conseguenza anche il costo industriale dell’operazione per la banca è più alto.

Chiarissimo, torniamo alla prima casa, quali sono le cose che dovrei valutare io nel ragionamento cash barra mutuo, ma non solo tutto cash o massimo mutuo, ma anche sui vari livelli intermedi per capire quale potrebbe essere il punto di equilibrio corretto per il risparmiatore barra investitore medio?

Sicuramente una valutazione importante da fare è sulla sostenibilità della data, quindi in base al reddito netto di ciascuno, una data tendenzialmente viene considerata sostenibile se sta attorno al 30% circa di quello che è il reddito netto di un cliente, poi ci sono casi particolari che ci possono essere sempre nel mondo mutuo, quindi tendenzialmente il quanto chiedo di mutuo è molto condizionato dal quanto posso permettermi in termini di sostenibilità, sia da un punto di vista della banca sia da un punto di vista del cliente.

Dopodiché ci sono tante variabili su cui le banche fanno i prezzi, ogni banca ragiona in modo differente, ma tendenzialmente all’aumentare del long to value, quindi del quanto prendo in prestito rispetto a quanto effettivamente pago la casa, il prezzo tende ad aumentare un pochino in termini di TAN. Stessa cosa sulla durata, quindi tendenzialmente debiti a durata più lunga possono avere dei costi un pochino più elevati, tranne la parentesi di curva inversa che abbiamo avuto l’anno scorso e fino a qualche tempo fa, quindi queste sono alcune variabili che impattano sul prezzo. Poi ti direi che sicuramente è sempre una buona idea dare un’occhiata ai comparatori o rivolgersi comunque a un broker, ad un esperto che ti può dare una visione a 360 gradi del mercato e andarla a calare su quella che è l’esigenza del cliente particolare, perché diciamo che il mutuo, così come l’acquisto casa, tendono ad essere delle operazioni un po’ uniche, tra virgolette, abbastanza tagliate su quello che sono le esigenze e le particolarità del cliente.

Sì, poi magari ogni banca in determinati momenti offre rispetto a questa che è una commodity una serie di elementi collaterali che possono essere diverse, che possono fare anche una significativa differenza. Poi magari parliamo di alcuni aspetti pratici tra poco nel corso della chiacchierata.

Torno un secondo sul tema commodity, scusami Riccardo se ci interrosso.

Sì, certo.

Ad esempio il tema commodity era un’idea che avevo anch’io quando ho iniziato a lavorare sul mondo mutui, cioè vedevo il mutuo come una super commodity. In realtà col tempo mi sono reso conto che non è proprio così, nel senso che dal mio punto di vista è una commodity per il cliente perfetto, che quindi può fare tutto quello che vuole da un punto di vista di fattibilità dell’operazione.

Quindi probabilmente se sei un dipendente a tempo indeterminato con una rala altissima e chiedi un importo basso, allora sì, il mutuo lo possiamo considerare più o meno una commodity, nonostante il contratto possa essere più rigido, più flessibile in base alla banca che scelgo. Per invece tutte le situazioni un po’ più particolari, ma che sono veramente tantissime, il mutuo non è tendenzialmente una commodity tra banca e banca. Questo perché? Perché comunque le banche hanno ognuna una sua valutazione di rischio del credito, di valutazione del cliente e tendenzialmente le caratteristiche del cliente vengono valutate in modo molto diverso da banca a banca.

Quindi se tendenzialmente un cliente può essere valutato come non finanziabile da determinate banche o anche una banca può rispondere che non finanzia un cliente a 30 anni per quella somma, ma chiede una riduzione di durata, una riduzione di importo, non è assolutamente detto che un’altra banca ti lasci fare l’operazione esattamente come l’hai ragionata tu. Quindi è una commodity fino a un certo punto.

Certo, c’è una componente attiva importante da considerare da entrambi i lati, dal lato del cliente e dal lato della banca.

Esatto e questo secondo me è un qualcosa che chiaramente da un punto di vista del consumatore è molto difficile da percepire, anche perché è chiaramente un mondo che si affronta una volta o due o tre nella vita, quindi è molto difficile essere un esperto del mondo mutui se non ci si lavora dentro, che però invece è un po’ il lavoro che fa un broker. Quindi il broker conosce bene le politiche delle banche e sa che per le condizioni specifiche di quel cliente una banca lo valuta più favorevolmente che un’altra. Davvero possono essere tantissime, c’è chi valuta benissimo eventi funzionali pubblici e gli dà un occhio di riguardo, c’è chi invece non fa differenze in base all’età del garante piuttosto che valuta meglio le partite IVA, ci sono davvero tante diverse componenti che cambiano anche nel tempo e quindi non è proprio una commodity.

Proprio perché è una cosa che si fa poche volte nella vita di solito, non ho una statistica in mano ma sono abbastanza certo che la maggior parte delle persone non stia lì ogni due per tre a vedere se sul mutuo ci sono offerte migliori, di solito una volta che uno fa il mutuo set it and forget it, non ci pensa più, anzi meno ci pensa meglio sta per la propria serenità mentale. Invece è una cosa importante che da quasi vent’anni forse a questa parte si possono rinegoziare o surrogare i contratti di mutuo e che non è una cosa irrilevante perché ovviamente con un po’ di attenzione uno può andare significativamente a incidere sui costi che sostiene su un periodo di tempo tra l’altro così lungo. Spiegaci come funziona questa dinamica.

Sì, sono d’accordissimo e qua secondo me torniamo un po’ sul tema della flessibilità del contratto. Quando all’inizio dicevo che il mutuo è un contratto molto flessibile da appunto le liberazioni di Bersani, credo che sia del 2005 se non sbaglio, però non vorrei sbagliarmi, il cliente consumatore può surrogare il mutuo a zero spese per lui. Che cosa vuol dire? Che tendenzialmente se ho fatto un mutuo con una banca posso sempre in qualsiasi momento andare da un’altra banca e se trovo condizioni migliori sostituire, cambiare il mio mutuo attuale alle condizioni magari di 3, 4, 5 anni fa con un mutuo nuovo alle condizioni attualmente proposte dalla banca.

Questo dal mio punto di vista è un vantaggio incredibile anche quando pensiamo a questi scenari di acquisto con mutuo versus finanziamento, perché? Perché se anche nell’ipotesi in cui 2 anni fa, che magari i tassi erano parecchio alti, 2-3 anni fa ho fatto un mutuo al 5-5,5-6% perché avevo bisogno di liquidità per comprare casa, oggi lo posso surrogare a costo zero, non pago neanche il notaio, non pago veramente niente, tutti i costi sono a carico della banca, al 2-6-3 e di conseguenza se 4 anni fa mi ero fatto il conto che magari per il 5,5 netto non valeva la pena tenermi la liquidità ma valeva la pena metterla tutta nella casa, oggi che i tassi sono abbassati questa scelta qua potrebbe essere messa in discussione. Quindi il mutuo è un contratto super flessibile che ti dà la possibilità di cambiarlo quante volte vuoi nella vita, le banche sono molto sdoganate anche da questo punto di vista, nel senso che una volta avevano paura del cliente che cambiava troppo spesso, oggi invece è abbastanza accettato che un cliente surroghi anche 2-3 volte.

Quindi ogni quanto ha senso controllare se ci sono condizioni migliori.

Ti direi in condizioni normali di mercato, probabilmente una volta l’anno o qualcosa di questo tipo, in condizioni di mercato un po’ estreme come quelle che abbiamo vissuto negli ultimi 24 mesi anche più di frequente, quando i tassi cambiano veramente velocemente.

Ovviamente è una cosa che impatta molto sul tema del mutuo, che è una cosa che tra l’altro è molto sensibile negli Stati Uniti in questo momento, quindi tutta l’enfasi anche di Donald Trump sul taglio dei tassi è parzialmente ambiguo, perché il suo obiettivo ovviamente sarebbe quello di ridurre la parte lunga della curva obbligazionale, quindi ridurre il costo dell’indebitamento a lungo termine degli Stati Uniti e anche il costo dei mutui che lui da ex immobiliarista ovviamente è una cosa cui tiene molto, perché gli americani devono comprarsi casa perché altrimenti non sono veri americani. In realtà il fatto che la BCE aumenti o tagli i tassi e la Fed aumenti o tagli i tassi ha un impatto sulla parte breve della curva, non sulla parte lunga, invece ciò che incide significativamente sui mutui è tendenzialmente quello che succede a lungo termine.

Quello che succede per esempio al BTP decennale già è un indicatore più valido di come si muove la rata del mutuo fisso a lungo termine. La cosa da considerare è che ovviamente quando ci sono periodi ad alta inflazione come abbiamo avuto nel 2022-2023 sappiamo che la curva tende a invertirsi quindi i prestiti a breve costano di più di quelli a lungo termine, lì ci potrebbero essere delle opportunità chiaramente. Quando succede il contrario, che in realtà è la maggior parte delle volte, cioè i prestiti a lungo termine costano di più di quelli a breve termine, bisogna considerare come si dice lo stipending, cioè la pendenza della curva obbligazionale, perché per esempio se i debiti pubblici esplodono di solito la parte lunga diventa più costosa perché gli investitori si fidano meno a prestare a lungo termine e questo ha un impatto anche di solito sulle condizioni dei mutui.

Quindi seguire i mercati può essere una cosa che finisce poi direttamente nelle vicende di casa nostra e per casa nostra intendo proprio quella fatta di mattoni all’interno del quale ci troviamo. Quindi seguire un pochino il mercato obbligazionario può essere interessante anche se uno non investe in quel mercato ma per trovare condizioni migliori. Scusa la parentesi ma quando si parla di obbligazioni mi tocchi un nervo scoperto.

Ma aggiungo solo una cosa sul mondo surroga. Quando si surroga un mutuo si può anche senza nessun problema passare da un tasso fisso a un tasso variabile. Quindi tendenzialmente, ecco ad esempio alcune operazioni che abbiamo fatto molto quest’anno sono state surrogate a tasso fisso dei mutui a tasso variabile o a tasso fisso che erano stati fatti un paio d’anni fa.

Probabilmente ecco se effettivamente la BCE continua a tagliare i tassi ma senza impattare la curva lunga delle obbligazioni potrebbe tornare un po’ più di moda rispetto ad oggi il tasso variabile che oggi pesa veramente poco sulle nuove erogazioni perché tendenzialmente hanno un prezzo molto simile tra un tasso variabile e un tasso fisso però storicamente il tasso variabile è tendenzialmente più basso del tasso fisso perché chiaramente non comprende come dicevi tu in una curva di tassi normale quello che succede e quindi tendenzialmente se si ha una visione di tassi che continueranno a stare bassi almeno quelli a breve per lungo termine mentre la curva lunga non verrà troppo impattata in qualsiasi momento se questa è la convinzione del cliente può anche surrogare un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile.

Ci sono secondo te delle situazioni escluse considerazioni di natura psicologica Stiamo sul finanziario in senso stretto, situazioni in cui fare un mutuo il più lungo possibile con il long to value più alto possibile non è la scelta ideale.

E’ una bella domanda, parto magari dalla durata, diciamo che appunto come dicevamo prima con il mutuo con il tasso di ammortamento alla francese, il piano di ammortamento alla francese, gli interessi sui 30 anni di mutuo li paghiamo nella prima parte della vita del mutuo, quindi tendenzialmente penso magari a un ragazzo o una ragazza che compra casa attorno a 25, 26, 27 anni, magari compra un bilocale a Milano, ecco se può permetterselo può avere senso magari di durare un pochino la durata, cercare magari un tasso variabile in un contesto di tassi normali dove quindi magari il variabile costa un punto in meno, uno zero sei in meno, se ecco si ragiona con l’idea che magari si sta comprando una casa, passami il termine, temporanea, cioè un qualcosa che magari tengo per investimento 5-6 anni, ho la capacità di rimborso necessaria per coprire la data, è un qualcosa che magari posso valutare, però ecco li vedo un po’ come, almeno dal mio punto di vista, come situazioni un po’ limite perché dall’altra invece stiamo rinunciando a effettivamente indebitarmi a lunghissima durata con un tasso di interesse che è oggettivamente fuori mercato per un investitore retail, tornando anche proprio al giorno d’oggi, cioè ecco se i BTP a 30 anni rendono di più di quanto costa un mutuo a 30 anni e di conseguenza davvero per un individuo indebitarsi a un costo passami il termine più basso di quello del risk free è un’occasione più unica che rara, almeno dal mio punto di vista.

Stavo andando a guardare il rendimento in tempo reale mentre ne stiamo parlando, siamo praticamente a 2.9 sul, ah no questo è un BTP Italia scusa, mi sembrava basso in effetti, dopo questa parte la taglio, la ridico giusta, andiamo a prendere un BTP trentennale che lo diciamo bene.

Ti prendo anche un mutuo trentennale a sto punto dai, così la vediamo bene. Ah sì no, 4.51 ok dai allora riparto da qua, guarda sono andato a prendere in tempo reale e nel momento in cui stiamo registrando un trentennale italiano rende il 4.51, facciamo il contro esempio con un mutuo a 30 anni in media in questo momento.

Guarda un mutuo a 30 anni se compri un immobile in classe A o B in questo momento diciamo per un LTV 80%, devo usare anche il simulatore perché non ce li ho in testa così, cambiano ovviamente ogni giorno, cambiano tutti i giorni, gira il 2.80 per un immobile in classe green, mentre per un immobile non in classe green vai al 3, però comunque ecco una bella differenza.

Eh sì, eh sì, quali sono, visto che sei davanti al simulatore, quali sono le cose da considerare quando uno, dal punto di vista pratico, quando uno si affaccia a comparare offerte prima di decidere quale andare a prendere, perché ovviamente il TAN, il tasso annuale a cui uno si indebita è il parametro più importante, però ci sono altre cose da considerare.

Eh sì, chiaro, diciamo su come viene fatto il prezzo del mutuo appunto è il TAN e diciamo il tasso nominale, quindi è tendenzialmente quello diciamo con il quale vengono calcolati gli interessi del contratto, dopodiché ecco ogni banca diciamo viene anche sempre espresso un TAEG che in realtà è diciamo l’indicatore di sintesi di tutti i costi connessi a quella che è l’operazione e che quindi spalma sulla durata del mutuo anche i costi iniziali o i costi ricorrenti che potrebbero non essere mensili, i costi iniziali diciamo più frequenti e che più o meno tutti hanno, sono il costo di istruttoria e il costo di perizia, quindi il costo di istruttoria diciamo è il costo industriale che è caricato dalla banca sul cliente in caso di acquisto, quindi tolta la surroga dove invece è sempre zero, per impacchettare l’operazione, quindi per partire con l’operazione, la perizia è un costo che tendenzialmente è esterno alla banca perché è il costo della banca per valutare l’immobile, perché chiaramente quando si fa un mutuo la banca valuta l’assorbibilità del cliente, quindi diciamo è quello che fa lei come mestiera, ma valuta anche il valore della garanzia e quindi dell’immobile che si va a comprare e questo invece diciamo è il costo di perizia, dopodiché nel TAEG vanno anche sempre inseriti il costo dell’assicurazione scoppio incendio, che è l’assicurazione obbligatoria diciamo quando si fa un mutuo e che copre la banca in caso in cui ci sia appunto uno scoppio incendio che distrugge la garanzia e le altre spese che ci sono nel TAEG tendenzialmente ci sono le varie imposte, quindi c’è l’imposta di registro del mutuo che è allo 0,25 sulla prima casa dell’importo mutuo del 2 sulle seconde e nel TAEG ci sono anche poi eventuali spese ricorrenti, alcune banche possono avere delle spese ricorrenti, quindi una spesa di incassolata se ad esempio si sceglie di ricevere, cosa che immagino non sia così frequente, ma magari tutte le comunicazioni relative al mutuo nella posta di casa e questo se si imposta 2 euro al mese va nel TAEG, con vari costi marginali, però tendenzialmente nel TAEG si trovano tutti quei costi che sono collegati all’apertura del mutuo e al suo seguimento e sono tra virgolette molto collegati.

A proposito di polizze, la scoppio incendio, chiunque ha fatto mutuo sa che è obbligatoria, che la può prendere con la banca oppure la può prendere con un’altra assicurazione, mi avevi parlato però della CPI che è una cosa che magari si conosce un po’ meno.

Esatto, della CPI, Credit Protection Insurance, tendenzialmente sono quelle polizze che sono a copertura del mutuo in caso di imprevisti della vita, anche queste vanno inserite nel TAEG perché sono collegate al mutuo, ma non sono obbligatorie, sono delle polizze facoltative, le più frequenti sono la parte vita e la parte danni, quindi perdita di impiego e via dicendo, la parte vita chiaramente copre l’assicurato in caso di decesso durante la durata del mutuo, la parte danni tendenzialmente segue il piano d’ammortamento del mutuo, quindi se sono assicurato al 100% sul mutuo, se dovesse succedere il sinistro, in qualsiasi momento della durata del mutuo, la CPI vita va a coprire l’importo desiduo del mutuo, quindi è calcolata esattamente sul piano d’ammortamento. La parte danni invece cambia un po’ di più da banca a banca, da protezione a protezione, però tendenzialmente dà delle flessibilità al cliente in caso di ad esempio perdita di impiego, quindi anche qui ogni banca propone la sua, i broker propongono delle altre assicurazioni, quindi tutte le CPI le posso fare o con la banca o con un broker esterno, con un’assicurazione esterna, la perdita di impiego tipica magari copre da 6 a 18 date di mutuo in caso in cui il contraente dell’assicurazione perde l’impiego. Una cosa interessante da sapere sul mondo CPI è che la parte un po’ più consulenziale del mondo CPI si possono modulare in base ai richiedenti del mutuo, quindi faccio un esempio, se io e mia moglie compriamo casa insieme e mia moglie è quella che porta a casa il 70% dell’income domestico, la CPI impiego e vita la si può modulare perché copra il 70% lei e il 30% me, e questo chiaramente è fatto per rendere la cosa un po’ più equilibrata anche su come è fatta la coppia o come è fatto diciamo quello che…

Sbaglio se come consiglio dico di non prendere per default quella che magari propone la stessa banca dove si fa il mutuo, ma valutare magari diversi altri player sul mercato che possono fare condizioni migliori.

Beh non sbagli, poi io sono un po’ biasede perché appunto lavorando in facile.it ti direi che confrontare è sempre un buon metodo. Sei obbligato a confrontare tutto prima di tirar fuori un’idea. Sì e tendenzialmente sai nel confrontare si trovano spesso occasioni di risparmio o magari polizze che fanno più al caso nostro, quindi appunto magari posso essere particolarmente interessato a una copertura rispetto all’altra.

Alcune banche possono essere più flessibili ad esempio su questo o alcune assicurazioni più flessibili su questo tema di invondurare il rischio in modo differente, quindi ecco tendenzialmente è sempre una buona idea confrontare le offerte o per trovare delle occasioni di risparmio dei contratti più tagliati su misura su chi sono io. Giusto un ultimo accenno a un tema super divisivo in Italia come pochi altri che è mutuo versus affitto, posto che ovviamente dipende, dipende, dipende questa sarà sempre la risposta giusta perché poi soprattutto su orizzonti molto brevi probabilmente l’affitto è più conveniente perché ci sono costi fissi non ammortizzabili, su orizzonti molto lunghi non c’è quasi mai partita che un mutuo abbia più senso, a volte il dibattito è più che altro sugli orizzonti intermedi quelli intorno agli 7, 8, 10, 12 anni dove ci possono essere diversi scenari.

Quali sono però secondo te i classici misunderstanding quando si fanno queste comparazioni, intanto si vedono anche sui giornali dove si fanno delle semplificazioni estreme tra i due scenari.

Vero, premesso che io chiaramente sono team mutuo, allora guarda io una delle semplificazioni che vedo più di frequente riguarda diciamo il confrontare una data di mutuo magari a tasso fisso che per contratto rimane certa e fissa per 20, 25, 30 anni con un affitto che rimane flat per 30 anni. Ecco io nella mia piccola esperienza milanese in affitto, ho stato in affitto circa sei anni, non l’ho vissuta proprio così, cioè ogni tanto qualcuno veniva a bussare chiedendomi. Perché aumenta chiaramente.

E tendenzialmente aumenta con l’inflazione, anche con le dinamiche di mercato, però ecco tendenzialmente queste comparazioni che vedo sono sempre fatte in un contesto di affitti stabili. Ogni tanto quelle che leggo sul giornale, però dipende sempre un po’ dai giornali, si dimenticano che magari alla fine del contratto di mutuo comunque ho una casa di proprietà senza un mutuo, mentre invece se pago 30 anni d’affitto mi ritrovo a pagare l’affitto pure il 31esimo. Questo ogni tanto secondo me in alcuni casi si perde.

Tendenzialmente con queste due date qua, dal mio punto di vista l’acquisto più mutuo ha anche un valore, passami il termine previdenziale, perché tendenzialmente noi lo vediamo su tanti clienti che la nostra media, diciamo il cliente medio di facile acquista casa quando ha 35-36 anni circa e tendenzialmente fa un’operazione a 25-30 anni e quindi smette di pagare il mutuo se lo dovesse tenere fino alla scadenza, se non dovesse cambiare casa, più o meno quando si spera andatemo in pensione. L’altra cosa che si legge tantissimo sui giornali sono gli impatti, quando vado in pensione quanto reddito perdo, sono delle considerazioni da fare che secondo me diventeranno sempre più importanti, però tendenzialmente anche il fatto di dire ok però mi tolgo una spesa fissa importante come l’affitto o la data del mutuo dal mio punto di vista potrebbe fare la differenza quando poi ti trovi in quel momento della vita.

Ivano grazie mille per questa chiacchierata è stata molto interessante c’è stato un sacco di spunti molto utili.

Grazie a te Riccardo è stato un onore davvero un saluto a tutti. A presto. A presto, buona giornata.

E questo è tutto gente!

Spero che l’episodio vi sia piaciuto e che vi abbia lasciato qualche informazione valida per ottimizzare il mutuo che avete già o per fare le cose al meglio con i prossimi mutui che accenderete.

Ringrazio Ivano Cresto per il tempo che mi ha dedicato e Facile.it che ha partecipato alla realizzazione di quest’episodio.

Alcuni annunci prima di lasciarci:

– Numero UNO: è partita la prevendita del mio nuovo libro Investire senza Dubbi e in un paio di giorni è andato in top 10 dei best seller Italia di Amazon e primo nelle categorie in cui è inserito, tra cui ovviamente finanza personale. Grazie di cuore per la fiducia, spero davvero che in questo libro troviate molte delle risposte ad ogni dubbio che dovesse venirvi nel corso della vostra vita da investitori;

– Numero DUE: a breve daremo i dettagli delle tre date di presentazione del libro a Milano il 14 ottobre, a Bologn il 16 e a Roma il 22;

– Numero TRE: lunedì 29 settembre esce la terza playlist di video disponibili solo su YouTube, dedicata a 5 temi proprio di finanza personale dura e pure:

– Come gestire al meglio la liquidità

– Fondo pensione vs Etf

– Mutuo vs Affitto — giusto per restare in tema

– Come investire per i figli e

– Come investirei oggi se partissi da zero.

Non perdeteveli e vi ringrazio fin da ora se vorrete iscrivervi al canale, mettere like e attivare le notifiche per supportarci e permetterci di continuare a produrre contenuti che tra un Sharpe Ratio e una frontiera efficiente alla fine la casa è sempre la casa sempre nuovi.

Per questo episodio invece è davvero tutto e noi ci risentiamo mercoledì prossimo con il primo appuntamento di Ottobre dedicato ad un tema che mi sta particolarmente a cuore, sempre qui, naturalmente, con The Bull, il tuo podcast di finanza personale.