336. Investire in un immobiliare o in ETF: la sfida definitiva

Il mito del mattone
Facciamo finta di essere a cena.
Una di quelle cene dove a un certo punto, immancabilmente, parte il discorso sui soldi.
C’è sempre qualcuno – di solito un parente, spesso un cognato, statisticamente un cognato – che a un certo punto ti guarda, posa il bicchiere, e ti dice la frase.
“Eh, ma tu coi tuoi ETF… io preferisco il mattone. Almeno la casa ce l’hai in mano. Il mattone non tradisce.”

Niente scalfirà mai nel cuore italico la forza del mito matto del motto: il mattone è tutto

E tu, che magari hai appena finito un episodio sulla teoria del portafoglio che ti ha fritto il cervello, lì per lì non sai bene cosa rispondere.

Perché in fondo suona vero, no?
La casa è solida, è reale, la tocchi.
E poi diciamocelo: in Italia il mattone non è un investimento, è una religione.

Abbiamo il tasso di proprietà immobiliare tra i più alti dei Paesi Sviluppati, 3 italiani su 4 sono proprietari della casa in cui vivono.
E tra l’altro la stragrande maggioranza possiede la propria casa senza avere un mutuo sopra: o perché l’ha ereditata, ho perché ci vive da decenni oppure – ed è molto più comune di quel che mi sarei immaginato – perché l’ha comprata cash.

Siamo un popolo che alla parola “affitto” sente dolore fisico, come quando mordi il gelato col dente appena devitalizzato.

Sull’argomento mi sono espresso diverse volte in passato, ma alla fine resta sempre un discorso tra sordi perché ci sono mille variabili in gioco da considerare:
Sia nell’eterna diatriba: meglio comprarsi la prima casa o stare in affitto,
Sia in quell’altra, altrettanto eterna: se ho soldi da parte meglio investirli in asset finanziari o comprare un immobile da mettere a reddito?

Allora oggi ho deciso che invece di rispondere al cognato con le sensazioni, gli rispondo coi numeri.
Ho costruito una dashboard in cui si possono mettere tutti i parametri più rilevanti e ho fatto delle simulazioni vere, dettagliate, il più realistiche possibile, per sviscerare la questione.

Tutti eh?
Non quelli da bar o da noti quotidiani italiani finanziari e non dove fai “canone diviso prezzo” e ti convinci che l’immobiliare rende il 5-6-7% all’anno. Quelli veri, con dentro tutto: notaio, tasse, manutenzione, mesi sfitti, l’inquilino che non paga, rivalutazione, tutto.

E sapete quanto rende, quel bilocale, alla fine della giostra, messo in affitto magari vent’anni?
Spoiler: poco. Circa 3% all’anno è forse l’approssimazione più realistica di un caso medio.
Mentre un noiosissimo portafoglio bilanciato in ETF, comprato lo stesso giorno con gli stessi soldi, ha un rendimento atteso, netto costi e tasse, e pur con tante assunzioni conservative, mediamente superiore.

Oggi ci portiamo a casa due cose:

La prima è che l’investimento immobiliare – nella stragrande maggioranza dei casi – ha un rendimento atteso realistico moooolto più basso di quel che generalmente si pensa.
Però per farlo vedremo insieme un po’ di numeri.

La seconda cosa, invece, riguarda l’altra diatriba: comprare casa vs sto in affitto – e vedremo che la risposta è molto più sfumata.
Ci sono chiari casi in cui stare in affitto è nettamente la decisione migliore, anche per diversi anni;
E altri casi in cui invece l’acquisto dell’immobile risulta più conveniente.

Ma anche qui la risposta è molto meno scontata di come ce la raccontiamo di solito.

L’obiettivo di questo video non è quindi dare una risposta universale, perché non c’è.
È imparare a prendere decisioni consapevoli e ragionate di fronte alla decisione su dove vivere o su come investire i nostri soldi – e a zittire il cognato, che comunque se lo merita.

Ma soprattutto andremo a leggere l’unico numero che conta davvero in questa partita.
Perché la domanda non è “casa o ETF”. La domanda è: come fai a misurarlo, per il TUO caso?
Scopriamo insieme l’unico numero che permette di confrontarli davvero

Sigla!

Bentornati a The Bull, il tuo podcast di finanza personale.
Questo è l’episodio che ogni italiano dovrebbe ascoltare prima di firmare un compromesso.
Lo dico senza retorica: comprare casa è probabilmente la decisione finanziaria più grande della nostra vita – ma scommetto che la maggior parte di chi ha comprato casa avrà speso più tempo a ragionare sul modello di TV che ci ha messo dentro che non se comprare casa fosse in generale una buona idea.

Assurda sta cosa no?
Ci si mette dentro più soldi di qualunque altra cosa, spesso a debito, spesso per 20 o 30 anni.
Ed è anche la decisione su cui ragioniamo peggio, perché è quella più carica di emozioni, di pressioni familiari, di “eh ma a quell’età io già ce l’avevo la casa”.

Oggi cerchiamo di mettere tutto in ordine per bene.
Non per dimostrare che compare casa sia sempre e comunque qualcosa di sbagliato.
Non lo è.
In molti casi è una buona idea.

Ma per spiegare a cosa bisogna prestare attenzione per capire davvero costi e opportunità dell’investimento immobiliare.

Ovviamente l’assunto di base di tutti i discorsi che faremo è che questo: avremo sempre due alternative:
O usare i nostri soldi per un immobile (a prescindere per il momento che sia per viverci o da affittare)
Oppure investire questi soldi – e naturalmente li investiremo in un portafoglio di azioni e obbligazioni tramite ETF.

Non esiste chiaramente la situazione in cui ci sono soldi che restano sul conto corrente.

Partiamo dal metodo.

L’errore: affitto diviso prezzo
E partiamo dall’errore numero uno.
L’errore è questo: confrontare il rendimento “lordo” della casa con il rendimento di un ETF.
Funziona così.

Compro un appartamento a Milano 250.000 euro, lo affitto a 1.000 euro al mese, cioè 12.000 euro l’anno. Faccio 12.000 diviso 250.000, mi viene il 4,8%, e dico: “ottimo, il mio immobile rende il 4,8% all’anno”.

In zone ad alta densità abitativa come Milano e Roma il rapporto tra valore degli immobili e canoni d’affitto è molto alto, facilmente nell’ordine di 20-25 volte. Cioè se il canone annuale è 12.000, il prezzo dell’immobile può tranquillamente essere tra 240.000 e 300.000 €.
In zone a bassa densità abitativa, invece, il multiplo può essere anche molto più basso, intorno a 12-15 – e quindi il rendimento lordissimo da affitto più alto.

Questa è l’idea che di solito si ha in mente quando si parla di investimento immobiliare.
Uno dice:
Mi faccio il 4-5% all’anno;
In più l’immobile si apprezza, fai, del 3% all’anno.
Give or take tra 20 anni mi sono portato a casa l’8% di rendimento.

In realtà sarebbe vero solo se l’importo che mensilmente o annualmente ricevo dal canone d’affitto lo reinvestissi allo stesso 8% di rendimento, ma non stiamo qui a sottilizzare troppo su una roba che, comunque, è sbagliata in linea di principio.

Ed è sbagliata in tre modi diversi contemporaneamente.

NUMERO UNO: quel 4,8% è un numero lordo, è il fatturato dell’immobile, non il suo profitto. Da quel 4,8% bisogna realisticamente togliere un sacco di roba, che tra poco vediamo.

NUMERO DUE: il rendimento totale, quello dato dall’affitto più dalla rivalutazione dell’immobile, presuppone tante assunzioni ipotetiche e trascura spesso una marea di costi lungo la strada.

NUMERO TRE: tutto fila finché i soldi ce li abbiamo tutti cash. Cambia molto, invece, se c’è il mutuo, perché subentra la leva finanziaria. E la leva cambia tutto, perché quando uso del capitale preso a debito, il “rendimento sul prezzo della casa” non ci dice assolutamente niente sul rendimento dei nostri soldi. Sono due cose diverse.

Allora come si fa, fatto bene?
Si usa una sola misura, una, che mette tutto nello stesso pentolone: si chiama IRR.
In italiano TIR, tasso interno di rendimento.

L’abbiamo visto spesso in altre salse.
Banalmente il Tasso interno di rendimento è il rendimento effettivo dei miei soldi ponderato per i flussi di cassa.

In pratica è quel tasso di rendimento che fa coincidere il valore iniziale dell’investimento con il suo valore finale attualizzato.

Nel caso degli immobili il TIR risponde a questa domanda: “considerando tutti i soldi che escono dalle mie tasche e tutti i soldi che ci entrano, nel momento esatto in cui escono ed entrano, qual è il rendimento annuo che ho davvero ottenuto?”.
Tutti i soldi.
I soldi che metto all’inizio — anticipo più spese.
I soldi che escono ogni mese — la rata del mutuo, l’IMU, la manutenzione.
I soldi che entrano — l’affitto, al netto delle tasse.
E i soldi che incasso alla fine quando vendo, tolto quello che devo ancora alla banca e tolta la tassa sulla vendita.

Il TIR prende tutta questa storia, lunga vent’anni, e la riassume in un numero solo: il tuo rendimento vero, annuo, money-weighted.
Cioè pesato sui soldi e sui tempi reali.

È un po’ un artificio aritmetico, perché in sé e per sé non dice nulla.
Ma è utile perché permette di confrontare il rendimento di due investimenti diversi, in questo caso immobile e portafoglio di ETF.
A parità di soldi investiti, a parità di anni, al netto di tutto.
Tutto il resto è chiacchiera.

I veri costi dell’immobiliare
E qui arriviamo al cuore del problema: cosa vuol dire davvero “al netto di tutto”.
Perché l’immobile ha una caratteristica perfida: i suoi costi sono tanti, alcuni piccoli, sono diluiti nel tempo, e quindi singolarmente non fanno paura.

Ma sommati…

Vediamo allora le cose che il cognato o chi per esso non mette mai nei conti.

Tutti i calcoli e le immagini che vedrete sono prese da una dashboard che ho costruito ad hoc per questo scopo.
Non è scaricabile, ma sarà disponibile da oggi per tutti gli iscritti al percorso The Bull Academy: Come Investire, come contenuto aggiuntivo.

Oggi parliamo di due cose, ma nella dashboard ci sono tre tab:
Confronto Immobile a reddito vs ETF
Confronto comprare casa vs Affitto + ETF e poi, che oggi non tocchiamo,
Quando conviene estinguere il mutuo vs tenere il mutuo e investire in ETF.

Per chi non è iscritto all’Academy e volesse approfondire trova tutti i dettagli a questo link, oppure va su academy.thebull.it.

Allora, si parte dall’inizio, dal momento in cui compriamo.
Non c’è solo il prezzo di compravendita, ci sono i costi d’acquisto: notaio, agenzia, perizia, e soprattutto l’imposta – di registro o IVA.

Su un immobile comprato per metterlo a reddito, questi costi in Italia viaggiano facilmente intorno all’8-12% del valore.
Nel caso di 250.000 € sono in media 25.000 €.

Sul nostro bilocale da 250.000, sono 25.000 euro che evaporano il primo giorno, prima ancora di aver incassato un euro di affitto.
Costo secco.

Naturalmente non finisce con i costi di compravendita.
Se compro un immobile da mettere in affitto quasi sempre ho due cose da considerare:
L’arredamento – non è obbligatorio ma è più tipico che gli appartamenti in locazione siano già arredati
E interventi di ristrutturazione, o almeno qualche adattamento qua e là – per non parlare se lo prendo proprio da ristrutturare.

Qui le cifre vanno da zero a infinito, naturalmente.

Facciamo un’ipotesi molto conservativa,

diciamo che spendo anche qui 25.000 € in tutto tra arredamento e qualche lavoretto, consideriamo anche le detrazioni, ecco che abbiamo il nostro costo iniziale comprensivo anche di queste spesucce extra che magari c’era sfuggita.

Poi c’è la manutenzione, altra cosa di cui ci si dimentica spesso.
Perché la manutenzione è doppia.
C’è quella ordinaria — tinteggiare, sistemare il rubinetto che perde, la caldaia — diciamo almeno lo 0,5% del valore all’anno. Di solito si usa l’1% ma forse è tanto.
E poi c’è quella straordinaria, perché si sa: shit happens. Il tetto, gli impianti, la facciata, l’infisso da cambiare, la grandine. Prima o poi qualcosa succede. Un altro mezzo punto percentuale all’anno.

Ridendo e scherzando, una media di 2.500 euro all’anno ci salutano.
Più probabilmente in blocchi, non con costanza, ma tant’è.

Poi c’è l’IMU, perché l’immobile a reddito è una seconda casa, e sulla seconda casa l’IMU si paga.
Intorno all’1% del valore catastale, ma facciamo finta, che siamo intorno allo 0,5% del valore di compravendita: altri 1.250 euro l’anno.

A volte ci sono spese di condominio, però si può anche considerare o che siano 0, nel senso che le paga l’inquilino oltre al canone, o che siano molto contenute.
Nel nostro caso mettiamo 1200 euro l’anno, 100 € al mese.
Più l’assicurazione sull’immobile, altri 300 all’anno.

E poi — questa è la mia preferita perché è invisibile — c’è l’affitto che NON incassate.
Perché nessun immobile è affittato 365 giorni l’anno per vent’anni di fila.

C’è il periodo sfitto tra un inquilino e l’altro: l’inquilino se ne va, l’appartamento resta vuoto magari due o tre mesi. Diciamo un 4% di canone perso. E poi c’è il rischio che fa sudare freddo ogni proprietario italiano: la morosità. L’inquilino che smette di pagare e che, con i tempi della giustizia italiana, vi tenete in casa per mesi se non anni. Mettiamo un altro 2% di mancato incasso. Già qui, tra sfitto e morosità, il vostro affitto “sicuro” ha perso il 6% del canone.
E su quello che resta, ci paga il Fisco. Cedolare secca, 21%.

E non è finita, perché manca il gran finale: il giorno in cui vendete.

All’uscita pagate la provvigione all’agenzia, un altro 3% sul prezzo di vendita. E se si vende entro cinque anni dall’acquisto, sulla plusvalenza – sulla differenza tra quanto incassate e quanto avevate speso – si paga il 26% di tasse.

Nota tecnica.
Nella simulazione ho fatto quest’assunzione semplificativa:

il tasso di adeguamento annuale del canone di affitto (medio, perché se c’è cedolare secca non è esattamente ogni anno) – dicevo tasso di adeguamento del canone, tasso di rivalutazione dell’immobile e tasso a cui reinvesto la differenza tra quanto ricevo di affitto mensilmente e quanto pago di mutuo coincidono con il tasso di inflazione.

In realtà questa è un’assunzione puramente ipotetica, perché in media i valori immobiliari italiani non sono stati PER NIENTE al passo con l’inflazione.

Il meccanismo ha funzionato fino al 2007.
Poi dopo lo scoppio della bolla immobiliare americana i prezzi aggregati del mercato immobiliare italiano sono sprofondati in termini reali.

In alcuni casi può certamente succedere che un immobile si rivaluti – e anche di molto.
Ma il caso di base non è questo.

In maniera conservativa – e forse pure leggermente ottimistica – assumiamo che l’immobile si rivaluta con l’inflazione.

Ultima cosa: il mutuo.
Ipotizziamo di fare un mutuo sull’80% del valore dell’immobile, a 20 anni, con un TAEG del 3,4%, che è in linea con i tassi offerti in questo momento.

In realtà sarebbe possibile ottenere anche tassi più convenienti per questa casistica
Come lo so?
Perché sono andato a controllare su Facile.it che guarda un po’ è anche sponsor di questo episodio.

Su Facile.it puoi confrontare decine di offerte per il mutuo di cui hai bisogno e scegliere la soluzione migliore per le tue esigenze.
E se hai già un mutuo, dai un’occhiata perché potresti trovare condizioni migliori e fare una surroga, a costo zero, che potrebbe farti risparmiare centinaia di euro ogni anno.

E cosa si fa con centinaia di euro di risparmio in più?
Si investono naturalmente.

E la stessa cosa ovviamente per la bolletta di luce e gas, l’assicurazione auto, l’abbonamento del wifi, la polizza sulla casa…
Insomma, con Facile.it confronti e risparmi, in pochi click e poi qui a The Bull ascolti due o tre cose su come investire.

Quanto rende davvero una casa in affitto

Torniamo a noi, quanto rende il tutto?

Con tutte queste ipotesi che abbiamo fatto, quindi 250.000 € di valore dell’immobile, 80% di mutuo al 3,4%, canone di affitto 1.000 € al mese più le spese, che si adegua all’inflazione, e tutte le varie voci di costo, viene

un patrimonio finale, netto tasse, di circa 178.000 €, corrispondente ad un tasso interno di rendimento del 2,7%.

Delusi?
Eh mi spiace… investire in immobili è difficile.

Immobiliare vs ETF: chi vince?

Ora, vediamo invece cosa succede se per questi stessi 20 anni avessi investito i soldi vivi che mi sono serviti all’inizio per comprare casa in un portafoglio di ETF.
Su 20 anni avrei potuto fare 100% azionario, ma considerato magari un po’ di de-risking negli ultimi anni prendiamo un portafoglio 80-20.

Rendimento atteso azioni: 7%, volatilità 15%
Rendimento atteso obbligazioni: 3%, volatilità 5%.
Correlazione, 0,2.

Perché serve la correlazione?
Perché le simulazioni poi le facciamo con un Montecarlo e ci serve conoscere la volatiltià complessiva del portafoglio che, secondo la teoria del portafoglio di Markowitz, dipende anche dalla correlazione.

La formula è piuttosto nota ed è questa qua:

σ²_portafoglio = (wa)²·(σa)² + (wo)²·(σo)² + 2·wa·wo·ρ·σa·σo

Ma non è importante, lasciate pure stare.
Il concetto è che si fa una media ponderata della volatilità degli asset corretta per il fatto che la volatilità del portafoglio aumenta o diminuisce a seconda che la correlazione sia alta o bassa – tutto qua.

Chiaramente io spero che complessivamente azioni e bond non vadano sempre nella stessa direzione – che è un po’ il principio alla base della diversificazione del portafoglio.

Comunque, questi sono i dati finanziari.

Poi mettiamo quelli di gestione:

Tra TER degli ETF e imposta di bollo, 0,35% se ne vanno ogni anno.
I costi di transazione e spread invece li ho messi a zero perché si suppone di investire tutto one-shot – e poi basta.
Quindi non ci sono costi.

Alla fine si pagheranno le tasse, complessivamente 23-24% visto che ho una parte di titoli di Stato.

Quanto viene qui?

Beh, diciamo che il rendimento mediano atteso, in questo caso, è di circa 1,5 punti percentuali superiore a quello immobiliare, pur con assunzioni conservative sul rendimento atteso e, cosa più importante, con una frazione marginale dello sbattimento:
Comprare casa e gestire degli inquilini è un lavoro che richiede tempo ed energia – e questo, piaccia o non piaccia, ha un costo;
Investire in ETF richiede, boh, mezz’ora per aprire il conto, 10 minuti per comprare il portafoglio e un quarto d’ora al mese per dare un’occhiata e fare un ribilanciamento ogni tanto?

Precisazioni importanti

Ora, prima di passare all’altro caso, cioè comprare vs affitto, diciamo due cose.

PRIMA COSA, obiezione evergreen: “Riccardo, ma la casa è un bene reale. È un bene rifugio. Mi protegge dall’inflazione. E soprattutto non crolla come la borsa: la borsa fa -30% in un mese e ti viene un infarto, la casa no, la casa è stabile. E poi alla fine ce l’ho, in mano, la lascio ai miei figli.”

Suona famigliare?

Allora:
Primo: protezione dall’inflazione. Nella simulazione ho considerato che protegge dall’inflazione. Ma la verità, come abbiamo detto prima, è che non è assolutamente detto che sia così. Peraltro in uno scenario macroeconomico segnato da forze inflazionistiche, come quello in cui siamo entrati, e segnato da una grave stagnazione demografica che riduce fisiologicamente la domanda di case, tanti auguri.
Secondo: “non crolla come la borsa”. Non è vero. Il fatto che non vedi sulla tua app ogni giorno come varia il valore di casa tua, non vuol dire che il mercato immobiliare non oscilli. È lo stesso discorso del private equity. La volatiltià c’è, anche se non la vedi. Se improvvisamente sei costretto a vendere, vedi che ti rendi conto che la volatilità c’è eccome.
Terzo: la concentrazione. Quando comprate un immobile a reddito, mettete una montagna di soldi — spesso a debito — in un solo asset, in una sola città, in un solo quartiere, affittato a una sola persona. È l’esatto contrario della diversificazione. Con un ETF globale, possedete un pezzettino di migliaia di aziende in decine di Paesi. Se mi va male con l’inquilino, va male il 100% del mio investimento. Se fallisce una società nell’MSCI ACWI che pesa lo 0,1% ce ne faremo una ragione.
Quarto, il “ce l’ho in mano”. Questo è vero, ma è un discorso psicologico.
La sensazione di possedere, di toccare, di lasciare qualcosa ai figli ha un valore emotivo, non è un rendimento. Non si mette nell’IRR. Poi, va benissimo pagare qualcosa per quella sensazione – ma ha un prezzo. È un costo, non è un vantaggio.

La SECONDA COSA che volevo dire invece è questa.
Il punto non è: una cosa è sempre meglio dell’altra. [quel che conta è il metodo di ragionamento]
Anche perché la simulazione è molto sensibile agli input che inserite.
Credo di aver fatto ipotesi ragionevoli, ma se non è così chiaramente se ne possono fare altre e il risultato cambia.
Il punto è non generalizzare, ma considerare tutte le variabili della propria situazione specifica se ci si trova davanti a questo dilemma, e poi prendere una decisione ponderata considerando il tasso di rendimento atteso delle due opzioni.
Uno si mette lì, considera interessi, ristrutturazioni, arredamento, costi diretti, costi occulti, rischio vacancy, rischio morosità, tasse e via dicendo e costruisce un’ipotesi reale.

Canone diviso prezzo di acquisto uguale rendimento NON è un’ipotesi reale.

Comprare casa o stare in affitto?

Andiamo a vedere invece QUANDO conviene andare in affitto e QUANDO conviene comprare casa.
Molti di voi non ci crederanno ma l’affitto NON sono sempre soldi buttati.

Ho tenuto tutti parametri di prima, quindi stesso bilocale, stesso costo, stesso canone mensile, stesso discorso che rivalutazione, adeguamento del canone e inflazione coincidono.

Sarebbe invece un po’ irrealistico che i costi per lavori e arredamento fossero gli stessi, perché in una casa che compri per te spendi molto di più, quanto meno per l’arredamento.
È facile aggiungere almeno un 20% al costo di acquisto.
Sono stato più conservativo è ho messo 40.000 €, il 16%.

Il mutuo, in questo caso, l’ho fatto di 30 anni, che è abbastanza tipico per una prima casa.
Invece ci sono meno costi fiscali, soprattutto perché l’imposta di registro scende dal 9% al 2%.
Come costo complessivo per le spese accessorie qui ho messo 5%, invece che 10% come prima.
Inoltre non c’è l’IMU.

Ho dovuto gestire diversamente le eventuali spese di condominio, ma in realtà le due cose si compensano.
Aumentano per il compratore, che se le deve pagare tutte lui, ho ipotizzato 250 € al mese.
E stavolta le includo nel canone di affitto, perché riduce la nostra capacità di investimento, quindi il canone viene 1.200.

Ora, come si fa il confronto giusto tra chi compra casa con mutuo e buona notte e chi invece va in affitto e investe in ETF?
Lo facciamo a parità di esborso.

Da una parte: compro, pago il mutuo e le spese di casa.
Dall’altra: sto in affitto, e ogni anno la differenza tra quello che avrei speso per pagare il mutuo e quello che spendo in affitto la investo nel portafoglio di ETF. Stesso capitale all’inizio, stesso totale che esce dalle tasche ogni anno.

Qui l’unica cosa davvero interessante da notare è che la variabile a cui è più sensibile tutta la simulazione è l’orizzonte temporale.

5, 10 o 20 anni: la soglia decisiva

Per esempio:

Se compro e sto per 5 anni, ho la quasi certezza che mi sarebbe convenuto stare in affitto e investire la differenza. [conviene affitto]
Il nostro portafoglio 80/20 vincerebbe il 92% delle volte e per altro il TIR dell’acquisto casa, poi rivenduta ad una rivalutazione uguale all’inflazione, è negativo perché non c’è stato abbastanza tempo per compensare i costi iniziali.

Al contrario

Se ci sto 20 anni conviene eccome comprare, perché a quel punto i costi dell’affitto vengono più che compensati dalla rivalutazione dell’immobile.

Il punto di break-even è spesso intorno ai 10 anni

Qui è letteralmente un tiro di dadi.
Un mercato azionario favorevole chiaramente premierebbe la soluzione affitto.
Viceversa se becchiamo un decennio sfortunato.
Ovviamente c’è una dispersione molto ampia, perché su un orizzonte di 10 anni può succedere di tutto tanto al mercato azionario, quanto a quello immobiliare.
Anche qui, però, ad un certo punto finisce il discorso finanziario strettamente numerico e inizia quello di più ampio respiro.

Il valore sottovalutato della flessibilità
Comprare casa, soprattutto da giovani è un’ipoteca sulla flessibilità e sulla possibilità, per esempio, di poter cogliere migliori opportunità professionali.
Per non parlare del fatto che spesso si compra casa all’interno di una relazione importante, quella che a volte diventa un matrimonio, altre volte una convivenza.

Ma pur con tutto il romanticismo del mondo, io sono qui a fare un altro mestiere.
Bisogna riconoscere che le cose non vanno sempre come uno si aspetta.
Nel bene e nel male.

A volte si compra casa in due, poi ci si lascia e si rimane incasinati in una situazione scomoda che richiede tempo e soldi per essere sistemata;
A volte invece si compra casa da soli, poi si incontra l’anima gemella ed è comunque un problema pure lì, perché magari volete andare a vivere in un posto più grande, ma devi prima vendere quella che hai – e abbiamo visto che sotto i 10 anni non è quasi mai conveniente vendere.

Insomma, la flessibilità dei propri asset è una risorsa incredibilmente importante – e molto sottovalutata.

la Santa Trinità della finanza personale
Se c’è una cosa che la finanza mi ha insegnato è che le incognite sono parte del processo, non un’anomalia.
Essere liquidi, diversificati e flessibili rappresenta forse la Santa Trinità della finanza personale, perché protegge dai tre rischi mortali a cui siamo davvero esposti:

La DIVERSIFICAZIONE protegge dal rischio specifico, quello di rovina, il fatto che concentro tutti i miei risparmi in una cosa sola, questa va male e io sono fottuto. Quando investi in azioni tramite un ETF come l’MSCI ACWI investi in circa 2.000 titoli. La ricerca accademica ha mostrato che metà di questi renderà in media meno di un fondo monetario (e molte società scompariranno). Solo il 2-3% dei più performanti porterà tutto il rendimento.
Il fallimento finanziario è la norma, non l’eccezione.
Come posso pensare di essere al sicuro se il grosso dei miei asset è concentrato in 80 metri quadri, in una specifica area di una specifica città di uno specifico Paese?

Se il tuo patrimonio immobiliare netto (cioè valore meno mutuo residuo) è il 20, 30, fai anche 50% del tuo patrimonio complessivo, ok ci sto
Se è l’80-90%, capisci che c’è un problema letteralmente grande come una casa

La LIQUIDITÀ protegge invece da quel rischio che si chiama: nella vita succedono tante cose. Se ho 100.000 € in un portafoglio di ETF e mi servono 20.000 € che non posso reperire altrove, tutto quello che devo fare, al netto di valutazioni finanziarie di condizioni di mercato, è prendere lo smartphone, fare “click” e un minuto dopo ho i soldi sul conto.
Con la casa devo ovviamente venderla tutta – che è un processo che richiede ben più di un click: tempo, costi, inefficienze, trovare un’altra casa… insomma, facile da immaginare.

La FLESSIBILITÀ, infine, protegge dal rischio che si chiama riduzione del capitale umano. Poter prendere decisioni importanti per la mia vita personale, professionale, relazionale e così via in un paio di mesi è diverso che rimanere impelagati per anni. Nella mia prima esperienza immobiliare, la casa che comprai in un oscuro comune vicino a Gallarate mi richiese ad un certo punto diciassette mesi – e una discreta minusvalenza – per liberarmene.
Il periodo successivo che passai in affitto, a Milano, mi spalancò opportunità di cui questo podcast ne è l’ultimo esempio.

La regola finale per decidere

In conclusione, non c’è mai una risposta definitiva in finanza, non c’è mai una decisione oggettivamente sempre giusta e una oggettivamente sempre sbagliata.
Una volta che però si snocciolano i numeri veri e si filtrano le decisioni attraverso i criteri di diversificazione, liquidità e flessibilità, è chiaro che gli use case che propendono per investimenti finanziari invece che per investimenti immobiliari si moltiplicano.

Questo episodio non aveva l’obiettivo di prendere una posizione assoluta, ma di condividere un framework di ragionamento per far sì che la prossima che ciascuno si troverà divorato dal dilemma Mattone vs ETF – o dovrà affrontare il cognato molesto di cui sopra – avrà un modello strutturato in mente per arrivare alle conclusioni più giuste per sé – che è l’unica cosa che conta.

Bene amici miei, fine dell’episodio di oggi.
Vi ricordo che la dashboard sarà disponibile per gli iscritti alla The Bull Academy, mentre chi è interessato ad approfondire il programma lo trova su academy.thebull.it.

Come sempre vi invito a mettere segui e iscrivervi al canale su Spotify, YouTube e Apple Podcast per supportarci e permetterci di continuare a produrre contenuti che fanno i conti veri sul mattone, undici voci alla volta, sempre nuovi.

Per questo episodio invece è davvero tutto e noi ci rivediamo tra pochi giorni con un nuovo appuntamento assieme sempre qui naturalmente con The Bull, il tuo podcast di finanza personale.