Mutuo: estinguere o investire?

Ho ricevuto un’eredità, ho preso un grosso bonus, mi hanno liquidato il TFR perché ho cambiato lavoro.

Che faccio: estinguo il mutuo o li investo?

È una delle domande che ricevo più spesso da voi. E riguarda anche me.

Nel 2021 ho acceso il mutuo di casa mia a Milano.

Tasso fisso, uno virgola uno per cento.

Ottanta per cento del valore.

In questi cinque anni innumerevoli volte ho ricevuto consigli non richiesti da buon padre di famiglia: i debiti si pagano. Prima li chiudi, meglio dormi.

Facciamo due conti su un mutuo con il mio tasso e con cifre tonde.

Per chi 5 anni fa avesse acceso un mutuo da 150.000 € alle condizioni del mio, oggi il debito residuo sarebbe di circa centoventitremila euro.

Ma se domani la banca provasse a vendere quel mutuo a un’altra banca, ai tassi di oggi ne ricaverebbe circa centomila.

Ventitremila euro in meno.

E quei ventitremila euro non sono spariti.

Fanno parte della nostra ricchezza ma non compaiono in nessun estratto conto.

“Il nostro mutuo può essere visto come un’obbligazione che abbiamo emesso noi e che la banca ha comprato. E chi si è finanziato a tassi bassissimi nel 2021 ha ottenuto condizioni che oggi valgono molto.”

Per provare a rispondere a questa che è tra le più italiane delle domande, meglio estinguere o investire, oggi tutto ruota intorno a questa chiave di lettura.

Il mutuo come obbligazione che noi abbiamo venduto.

A volte bene.

A volte male.

Ma per il nostro patrimonio funziona esattamente come un bond, vista dal lato di chi l’ha emessa: noi stessi.

Alla fine di questo episodio sapremo

quanto vale davvero il nostro mutuo,

qual è l’unico numero che decide se estinguerlo o investire, soprattutto in questo periodo di tassi impazziti

e cosa fare in ciascuna delle tre fasce di tasso in cui può cadere.

E ricorderemo un raro regalo che la legge ci ha fatto nel 2007 e che, la prima volta che è servito, ha usato solo una persona su otto.

Si parte!

Bentornati a The Bull, il tuo podcast di finanza personale.

In questo podcast parliamo di finanza, investimenti e mercati per aiutare chiunque a prendere decisioni migliori con i propri soldi. Se non l’avete ancora fatto, mettete segui al canale su YouTube, Spotify o Apple Podcast: a voi non costa nulla e non vi fa perdere neanche un episodio, per me è vitale per tenere in piedi il canale.

E se siete qui per la prima volta, perché avete un mutuo ma non sapete neanche cos’è un’obbligazione, guardatevi la playlist “Comincia da qui”, così avete le basi per tutto il resto.

Una settimana fa abbiamo parlato del terremoto sui bond: i rendimenti sono saliti con l’ascensore e chi aveva in portafoglio titoli di Stato a lunga scadenza ha visto i prezzi scendere quasi a doppia cifra in tre mesi.

Per i non iniziati, il rendimento dei titoli di Stato a lunga scadenza influenza più o meno direttamente i mutui a tasso fisso.

Oggi guardiamo lo stesso terremoto ma dall’altra parte del tavolo.

Dalla parte di chi le obbligazioni non le ha comprate, ma le ha vendute.

Cioè noi, il giorno che siamo andati dal notaio.

Inoltre questo episodio casca a fagiolo perché da lunedì 19 ottobre lo Stato torna a chiederci soldi in prestito con ben 2 BTP Valore nuovi di zecca.

Milioni di italiani decideranno se prestare denaro al Tesoro.

Prima di rispondere, vale la pena di guardare a che tasso quel denaro l’abbiamo preso in prestito noi.

Il bond che abbiamo venduto

Partiamo da cosa succede davvero il giorno del rogito, tolti il notaio, la noia mortale, le cinquanta firme con tutti i nomi che avete e tutto il papiro che deve leggere.

La banca ci consegna, facciamo, centocinquantamila euro oggi.

In cambio noi ci impegniamo a restituirle trecento rate, una al mese, per venticinque anni.

Soldi subito contro una serie di pagamenti futuri, a un tasso fissato in partenza.

Adesso prendiamo un BTP.

Lo Stato riceve dei soldi oggi e in cambio promette una serie di pagamenti futuri, a un tasso fissato in partenza.

È la stessa operazione.

Cambia solo chi sta da che parte.

Con il BTP noi siamo l’investitore e lo Stato è il debitore.

Con il mutuo il debitore siamo noi, e l’investitore è la banca.

Quando firmiamo un mutuo stiamo a tutti gli effetti emettendo un’obbligazione e la banca la sta comprando.

Nel suo bilancio, infatti, il nostro mutuo sta alla voce “attivo”, accanto ai titoli di Stato.

E se è un’obbligazione, valgono le regole delle obbligazioni: quando i tassi salgono, il prezzo di un’obbligazione a tasso fisso scende.

Perché nessuno paga cento un titolo che rende l’uno per cento, se lì accanto ne vendono uno nuovo che rende il tre e mezzo.

Chi possiede quel titolo ci perde.

E chi l’ha emesso?

Ci guadagna, in misura uguale e contraria.

È un gioco a somma zero: la perdita dell’uno è il guadagno dell’altro.

Di solito noi stiamo dalla parte di chi possiede, raramente ci ricordiamo che spesso noi italiani amanti dell’immobile siamo degli emittenti di obbligazioni.

Infatti, con il mutuo stiamo dall’altra parte.

E se questi ultimi 5 anni sono stati un bagno di sangue per chi aveva bond in portafoglio, per lo stesso motivo sono stati profittevoli per chi aveva un mutuo – cioè per chi aveva emesso un bond.

Torniamo all’esempio dell’apertura.

Mutuo da centocinquantamila euro, venticinque anni, tasso fisso all’uno virgola uno, firmato a ottobre 2021.

La rata è di 572 euro al mese.

Dopo sessanta rate il debito residuo è di circa 123.200 euro, e mancano vent’anni.

Ora la domanda che fa il mercato è: se oggi andassimo in banca a chiedere quegli stessi 123.200 euro, per gli stessi vent’anni, a che tasso ce li darebbero?

A inizio ottobre un fisso costa fra il tre e il tre e mezzo: prendiamo il tre virgola tre.

La rata sarebbe di 702 euro.

Centotrenta euro in più, ogni mese, per vent’anni.

Stesso debito, stessa durata, stessa casa.

L’unica differenza è la data sulla firma.

Quei centotrenta euro al mese, per duecentoquaranta mesi, sono il nostro profitto implicito.

Se li riportiamo a oggi, cioè se calcoliamo quanto valgono adesso le rate che ci restano da pagare usando il tasso di mercato, viene fuori che il nostro mutuo vale circa 100.400 euro.

Ne dobbiamo 123.200.

La differenza è di quasi ventitremila euro – facendo una media dei tassi in giro.

Possiamo dirlo anche in un altro modo, che è quello che si usa per le obbligazioni.

Per ogni cento euro che dobbiamo alla banca, il mercato ne pagherebbe circa ottantadue.

Chiunque abbia firmato un fisso fra il 2019 e l’inizio del 2022 ha in casa una cosa del genere.

È un’intera generazione di mutuatari seduta su un attivo che spesso non sa di avere – perché se lo sapesse nessuno nel pieno possesso delle proprie facoltà mentali sarebbe corso ad estinguere un mutuo con tasso all’1% o anche meno.

Storie vere.

Adesso però devo darvi la notizia meno simpatica, perché sennò il conto è bello ma è finto.

Quei ventitremila euro non li possiamo incassare.

In Italia, se domani decidiamo di estinguere, la banca non ci dice “va bene, dammi centomila e siamo pari”.

Ci chiede il debito residuo per intero.

Quindi quel guadagno esiste, ma si incassa in un modo solo: tenendo il mutuo fino alla scadenza.

Infatti ogni rata che paghiamo all’uno virgola uno, in un mondo dove il denaro costa il tre e mezzo, è un pezzetto di quel guadagno che entra in tasca.

E se invece lo estinguiamo?

Quel guadagno lo restituiamo alla banca, tutto, in un colpo solo.

Mettiamola così: “Estinguere un mutuo all’uno per cento vuol dire ricomprare a cento un’obbligazione che il mercato paga ottantadue.”

Ma c’è anche un’altra cosa.

Mentre ciascuno di noi si affanna per cercare di capire qual è l’investimento ideale per proteggerci dall’inflazione, beh, molti dimenticano che un mutuo con un tasso fisso inferiore all’inflazione attesa È un asset anti-inflazione.

Pensiamoci.

Quando l’inflazione sale chi è lungo di bond nominali vede il prezzo dei suoi bond scendere, no? I tassi salgono, il prezzo va giù

Chi ha un mutuo a tasso fisso, invece, è corto di un bond nominale, il suo mutuo. Quando i tassi salgono, lui “guadagna”.

Ma guadagna in un modo meno intuitivo, perché non vedi niente sull’app di trading che va in verde.

La nostra rata è scritta in euro, e resta quella fino all’ultimo mese.
Ma il mio mutuo all’uno virgola uno, con i prezzi che salgono del due-tre-quattro percento, ha un costo reale negativo.

In pratica la banca mi paga per tenere i suoi soldi.

E più l’inflazione sale, più l’affare migliora.

Per questo si chiama copertura: è una posizione che guadagna proprio quando tutto il resto soffre. Quando l’inflazione sorprende al rialzo perdono i conti correnti, perdono le obbligazioni, perde chiunque abbia prestato soldi a tasso fisso.

Vince chi quei soldi li ha presi.

Se poi con quei soldi abbiamo comprato una casa che nel tempo riesce a mantenere un valore almeno in linea con l’inflazione, allora abbiamo le due metà della copertura: un attivo che sale con l’inflazione, e un debito che l’inflazione si mangia.

Questo però non garantisce che staremo meglio: se lo stipendio non tiene il passo dei prezzi, il debito si svaluta in termini reali ma le altre spese possono comunque metterci in difficoltà. Nel 2022 e nel 2023 in Italia è andata così, e in quel caso la rata è pesato meno sulla carta ma noi siamo diventati comunque più poveri nella pratica.

Due precisazioni prima di andare avanti.

NUMERO UNO: Per chi ha un mutuo a tasso variabile ovviamente tutto questo discorso non vale. Il variabile è un’obbligazione con la cedola che si adegua ai tassi: non c’è nessun attivo nascosto, così come nessuna perdita nascosta.
Ma se avete un variabile restate qui, perché la domanda “estinguo o investo?” per voi è ancora più urgente, e la risposta arriva fra un minuto.

NUMERO DUE: Per chi ha firmato un mutuo a tasso fisso nel 2023, al quattro o al quattro e mezzo, invece. il conto gira al contrario: il vostro mutuo oggi quota sopra cento, cioè state pagando più del mercato.
Detta così sembra una brutta notizia.
Ma in realtà avete in mano la carta migliore di tutto l’episodio – e ci arrivo tra un attimo.

Ora, fin qui abbiamo capito quanto vale il nostro mutuo.

Ma non abbiamo ancora risposto alla domanda: quei venti, cinquanta, centomila euro che mi ritrovo in più, li mettiamo nel mutuo o li investiamo?

Per rispondere ci serve un numero solo.

Il numero che cambia tutto

Intanto, per favore, smettiamo di fare come i tedeschi che hanno la stessa parola per dire debito e colpa, che è Schuld.

Cominciamo a guardare l’estinzione del mutuo per quello che è: un investimento.

Con un rendimento preciso.

Solo che il rendimento non arriva come un guadagno: arriva come interessi che smettiamo di pagare.

Ragioniamoci.

Ogni euro che versiamo per abbassare il mutuo è un euro su cui smettiamo di pagare interessi.

Se il nostro mutuo costa il tre per cento, quell’euro da domani ci fa risparmiare tre centesimi l’anno. Poco ma sicuro.

Non dipendono dalla borsa, non dipendono dallo spread, e soprattutto non pagano tasse: sul risparmio di interessi non c’è il ventisei per cento e non c’è l’imposta di bollo.

Quindi estinguere il mutuo equivale a comprare un’obbligazione che rende esattamente il tasso del nostro mutuo, netto e garantito.

La domanda più corretta allora non è “pago il debito o investo?” ma: là fuori, con quei soldi, riesco a trovare qualcosa che renda di più, al netto delle tasse?

Per rispondere ci serve un numero solo: quanto ci fa risparmiare davvero ogni euro che mettiamo nel mutuo.

Verrebbe da dire che coincide con il tasso scritto sul contratto.
Quasi. Perché in mezzo c’è il fisco.

Sugli interessi del mutuo per l’abitazione principale lo Stato ci restituisce il diciannove per cento sui primi quattromila euro di interessi l’anno. E quel tetto divide i mutui in due famiglie.

Se paghiamo più di quattromila euro di interessi l’anno, la detrazione l’abbiamo già presa tutta. Estinguere una parte del mutuo non ce ne toglie nemmeno un euro. Il nostro numero è il tasso del contratto, pieno.

Se ne paghiamo meno di quattromila, ogni euro di interessi che risparmiamo ci fa perdere diciannove centesimi di detrazione. Il nostro numero è il tasso del contratto meno un quinto – conto alla buona.

Facciamo i due esempi.

Chi firma oggi: centocinquantamila euro al tre virgola tre.
Il primo anno gli interessi sono circa 4.900 euro, sopra il tetto.
Il numero soglia è tre virgola tre.

Chi ha un mutuo all’1,1%: poco più di milletrecento euro di interessi l’anno, molto sotto il tetto. Il mio numero è zero virgola nove.

Adesso mettiamo dall’altra parte quello che rendono oggi, al netto delle tasse e del bollo, i posti dove potremmo mettere quei ventimila euro.

Un conto deposito al due e mezzo lordo lascia circa l’uno virgola sette.

Un BTP a cinque anni rende il quattro lordo, cioè circa il tre virgola tre netto.

Un BTP a dieci anni rende il quattro virgola sei, circa il tre virgola otto netto.

Le tre linee tratteggiate sono i nostri tre numeri.

A sinistra il mio mutuo del 2021, zero virgola nove. Tutte le barre lo superano, perfino il conto deposito.

In mezzo il mutuo di chi firma oggi, tre virgola tre. Guardate dove cade: esattamente sulla punta del BTP a cinque anni. Il conto deposito resta molto indietro, e solo il decennale passa davanti, di mezzo punto.

A destra il mutuo del 2023, quattro e mezzo. Nessuna barra ci arriva.

Poi c’è l’azionario globale, con un rendimento atteso di lungo termine intorno al 6-7-8%, che però potrebbe tranquillamente essere molto di meno o molto di più.

Tradotto in lordo: per pareggiare un mutuo al tre virgola tre serve il quattro percento con i titoli di Stato e quasi il cinque con ETF e azioni.

Per pareggiare un mutuo come il mio basta l’uno e mezzo percento, qualcosa che oggi si ottiene da qualunque deposito con una scadenza.

Qui però dobbiamo evitare l’errore banale di dire: “il mutuo mi costa il tre, l’azionario rende il sette, quindi tengo il mutuo e investo”.

Aritmeticamente non fa una piega, ma è un confronto mele con pere.

Per questi motivi:

Il tre del mutuo è certo. Il sette dell’azionario è una media di lungo periodo con dentro anni da più venti e anni da meno trenta. Stiamo confrontando un rendimento garantito con uno atteso, con ampio margine di errore.

Inoltre, chi tiene un mutuo per comprare azioni sta, tecnicamente, investendo a leva: investe soldi presi in prestito. Si può fare – io stesso lo faccio e così tanti di voi anche se non ci avevate pensato. Ma va chiamato con il suo nome: è una scelta con la sua dose di rischio, da prendere sapendo quanto ne sopportiamo. Non è un pasto gratis.

Il confronto corretto è fra cose che si somigliano.

Estinguere è un investimento relativamente sicuro, quindi si confronta con la parte meno rischiosa dei nostri investimenti: la liquidità e le obbligazioni.

Estinguere il mutuo è quindi come comprare un’obbligazione che rende il nostro tasso. La domanda è solo se là fuori ce n’è una migliore.

Ora, il numero ce l’abbiamo.

Vediamo cosa ci dice di fare.

Le tre fasce

Con i rendimenti di oggi, i mutui degli italiani cadono più o meno in tre fasce.

E ognuna ha la sua risposta.

Fascia uno: mutuo sotto il due per cento.

Sono quasi tutti i fissi firmati fra il 2015 e l’inizio del 2022.

Qui la risposta, almeno dal punto di vista aritmetico e non psicologico, è netta: non si estingue.

Qualunque posto in cui mettiamo quei soldi, perfino il più prudente, rende di più.

L’unico errore possibile in questa fascia è la fretta di togliersi il pensiero.

E lo capisco, il pensiero.

Ma a chi vuole dormire tranquillo propongo un’alternativa: invece di estinguere, compriamo una scaletta di titoli di Stato che scade più o meno quando finisce il mutuo.

Fascia due: mutuo fra il due e il tre e mezzo.

Qui c’è chi sta firmando in questi mesi e chi ha un variabile con uno spread basso.

È la fascia del pareggio, e la risposta onesta è che dipende da quali soldi useremmo.

Li mettiamo in ordine.

Primo: il fondo di emergenza non si tocca. L’estinzione è una porta che si apre in un verso solo: invece i soldi messi nel muro non tornano indietro, e se fra sei mesi ci serve liquidità la banca non ce la restituisce.

Secondo: la liquidità in eccesso, quella che dormirebbe sul conto corrente. Qui estinguere vince facile. Stiamo scambiando lo zero virgola poco con il due virgola otto, senza rischio.

Terzo: la parte obbligazionaria del portafoglio. Qui siamo al pareggio vero, qualche decimo sopra o sotto.

Quarto: il piano di accumulo azionario. Quello non si ferma per estinguere il mutuo. La scelta di quanto rischio prendere l’abbiamo già fatta a monte con un orizzonte pluridecennale.

Fascia tre: mutuo sopra il tre e mezzo.

Sono i fissi firmati nel 2023, al quattro, al quattro e mezzo, a volte al cinque.

E i variabili con spread alti.

Qui il mutuo costa più di quanto rende qualunque investimento prudente.

Tenere BTP o conti deposito accanto a un mutuo al quattro e mezzo vuol dire perdere soldi ogni giorno, con metodo.

Quindi sì: qui l’estinzione, anche parziale, è il miglior investimento sicuro che abbiamo a disposizione.

Ma non è la prima scelta.

La prima scelta è un’altra, quella che vi ho promesso all’inizio.

Ci arriviamo fra un minuto.

Prima, una cosa pratica che vale per chiunque estingua una parte.

La banca ci chiede: vuole abbassare la rata o accorciare la durata?

Facciamo il conto.

Mutuo da 150.000 euro di 25 anni al tre virgola cinquantasei percento, il TAN medio misurato ad agosto da Banca d’Italia.

Ne estinguiamo ventimila.

Se accorciamo la durata, finiamo di pagare cinque anni prima e risparmiamo circa 24.600 euro di interessi.

Se abbassiamo la rata, che scende da 756 a 655 euro, ne risparmiamo circa 10.000.

Detta così sembra non esserci partita.

E invece il rendimento sui nostri ventimila euro è identico nei due casi: è sempre il tasso del mutuo.

La differenza la fanno quei cento euro al mese che nel secondo caso ci tornano in tasca.

Se li investiamo allo stesso tasso di rendimento le due strade si equivalgono.

Se spariscono nella spesa di tutti i giorni, e di solito spariscono, meglio accorciare la durata.

Ovviamente stiamo facendo degli esempi con numeri che possono variare anche di tanto da caso a caso.

Quello che resta è il metodo: il nostro tasso netto contro il rendimento netto dei soldi che useremmo.

L’opzione gratuita

E adesso il regalo.

Nel 2007 un decreto passato alla storia con il nome del ministro Bersani ha cambiato due cose nei mutui italiani.

La prima: sui mutui per la casa non si pagano più penali di estinzione anticipata.

La seconda: possiamo spostare il mutuo in un’altra banca che ci offre condizioni migliori, e l’operazione, che si chiama surroga, per noi è a costo zero. Niente notaio, niente perizia, niente spese di istruttoria. Paga tutto la banca nuova.

Traduciamolo nei termini di oggi.

Abbiamo venduto un’obbligazione alla banca. E la legge dice che quell’obbligazione possiamo ricomprarla quando vogliamo, alla pari, gratis, e rivenderla a qualcun altro a un prezzo migliore.

Guardate cosa succede con un tasso fisso.

Se i tassi salgono, ci teniamo il nostro e la banca non può farci niente: è la fascia uno, è il mio mutuo.

Se i tassi scendono, facciamo la surroga e ci prendiamo quelli nuovi.

Sui mercati finanziari un diritto così ha un nome, si chiama opzione, e si paga cara.

Noi ce l’abbiamo dentro il contratto.

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Ma quanti la usano?

Due economisti italiani, Emanuele Bajo e Massimiliano Barbi, nel 2014 sono andati a vedere cosa è successo dopo la riforma, quando i tassi sono scesi e la surroga era un affare evidente.

Morale: ha fatto la surroga il tredici per cento di chi ne aveva diritto.

Uno su otto.

La conclusione dell’articolo è che si tratta di un tema di educazione finanziaria, visto che infatti hanno beneficiato della Legge Bersani soprattutto le fasce più finanziariamente educate in Italia.

Ma non è un vizio solo italiano.

Negli Stati Uniti uno studio su un milione di mutui ha trovato che un quinto delle famiglie che poteva rifinanziare non l’ha fatto, lasciando sul tavolo in media 11.500 dollari a testa.

E chi restava fermo erano soprattutto le famiglie con meno reddito e meno istruzione.

Cioè quelle a cui quei soldi servivano di più.

Ecco perché in fascia tre la prima mossa è la surroga, e solo dopo si rifà il conto.

Può darsi che il mutuo nuovo ci porti dritti in fascia due, e a quel punto estinguere non è più così urgente.

E poi c’è la sorella minore della surroga, la rinegoziazione: stessa banca, condizioni nuove.

Spesso basta presentarsi allo sportello con l’offerta di un concorrente in mano.

È incredibile quanto questa cosa aumenti improvvisamente la flessibilità.

I tre conti di stasera

Mettiamo tutto in fila, e facciamolo diventare tre conti da fare stasera.

Il primo: quanto ci fa risparmiare il rimborso che stiamo valutando. Partiamo dagli interessi che smettiamo di pagare e sottraiamo l’eventuale detrazione che perdiamo. Se restiamo sopra il tetto anche dopo il rimborso, la detrazione non cambia. Se siamo sotto, sugli interessi detraibili il beneficio netto è circa l’ottantuno per cento. È il nostro numero.

Il secondo: in quale fascia siamo. Lo confrontiamo con quello che rendono oggi, al netto, i soldi che useremmo. Se il mutuo costa meno, lo teniamo stretto. Se costa di più, quei soldi stanno meglio dentro il mutuo che accanto.

Il terzo: una data sul calendario. Una volta l’anno, dieci minuti, per controllare a che tasso potremmo spostare il nostro mutuo. La maggior parte degli anni non succederà niente. Ma l’anno in cui succede, quei dieci minuti valgono qualche migliaio di euro.

E c’è una cosa che vorrei ci portassimo via, più dei numeri.

Siamo cresciuti con l’idea che il debito sia una colpa da espiare il prima possibile. Per quasi tutti i debiti è un’idea sacrosanta: la carta di credito, il prestito per le vacanze, la rata del telefono.

Il mutuo è diverso.

È l’unico debito che una famiglia normale può ottenere a tassi da grande azienda, per trent’anni, con il diritto di ripensarci gratis. È uno strumento finanziario.

E come tutti gli strumenti va tenuto finché lavora per noi, e cambiato quando smette.

Bene amici miei, fine dell’episodio di oggi.

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